Сдача в аренду государственных помещений. Возможность приватизации земельного участка в лесу находящегося в долгосрочной аренде. Может ли ип арендовать помещение у города

Аренда офисного, торгового, производственного помещения или отдельного нежилого здания у государства на долгосрочный период имеет ряд преимуществ перед арендой у частного лица или частной компании.

Выгода заключается не только в стоимости аренды, но и в защите арендатора от негативных изменения условий аренды со стороны арендодателя, досрочного расторжения договора аренды, повышения арендных ставок и так далее.

Продажа и аренда государственных помещений может осуществляться только через процедуру государственных торгов.

ПРЕИМУЩЕСТВА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ У ГОСУДАРСТВА

БАЗА ПОМЕЩЕНИЙ В АРЕНДУ ОТ ГОРОДА МОСКВЫ

последние обновления

ПОРЯДОК АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕРЕЗ ТОРГИ У ГОРОДА МОСКВЫ

ШАГ 1. ПОИСК ПРЕДЛОЖЕНИЙ

Информация о всех проводимых аукционах содержится на государственном сайте torgi.gov.ru. Однако, в большинстве случаев, там содержится лишь общая информация о дате аукциона и порядке его проведения. В нашей базе Вы сможете найти более полную информацию об этих объектах. Наши сотрудники ежедневно выезжают на объекты, изучают их, делают фотографии и выкладывают на нашем сайте.

ШАГ 2. ОСМОТР ПОМЕЩЕНИЙ

Для этого необходимо подать заявку и пройти процедуру ее согласования в Департаменте по конкурентной политике г.Москвы. После одобрения Вам будет назначена дата и время осмотра помещения. Учтите, что заявка может быть отклонена при наличии ошибок при ее заполнении. К осмотру помещения будут допущены только те граждане, которые указаны в заявке.

ШАГ 3. ИЗУЧЕНИЕ УСЛОВИЙ ПРОВЕДЕНИЯ АУКЦИОНА И ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Аукционы по аренде государственных помещений проводятся в Интернете на специализированных Электронных площадках. На какой именно площадке будет проводится аукцион по выбранному Вами помещению, Вы можете узнать из лотовой документации, которая разрабатывается Организатором торгоа для каждого объекта индивидуально. Вам необходимо знать: сроки окончания подачи заявок, дату аукциона, тип акциона, условия допуска, размер и порядок оплаты обеспечительного взноса для участия и т.д. Также изучите условия договора аренды. В зависимости от объекта они могут отличаться. Уточните срок договора, порядок оплаты платежей, ограничения по использованию помещения, требования к арендатору. Обязательно проверьте, соответствует ли целевое назначение помещения Вашей деятельности.

ШАГ 4. ПОЛУЧЕНИЕ ЭЦП (ЭЛЕКТРОННАЯ ЦИФРОВАЯ ПОДПИСЬ)

Наличие ЭЦП — обязательное условие доступа к участию в любом аукционе. Для ее получения Вы должны подготовить необходимый комплект документов по Вашей фирме и обратиться в одну из организаций, уполномоченных осуществлять регистрацию электронных подписей. Стоимость ЭЦП зависит от типа электронной площадки и от типа аукциона, в котором предполагается участие. В среднем стоимость 5 000 — 7 000 руб. ЭЦП представляет собой флешку, которая служит ключом доступа в личный кабинет на электронной площадке.

ШАГ 5. АККРЕДИТАЦИЯ НА ЭЛЕКТРОННОЙ ПЛОЩАДКЕ

Подготовьте сканы Ваших документов, составьте требуемые заявления, заполните заявку, произведите оплату обеспечительного платежа и сделайте скан платежного поручения. Для отправки документов на аккредитацию воспользуйтесь ЭЦП. Будьте очень внимательны при подготовке документов для аккредитации. Как правило, заявления рассматриваются в течение 3-5 дней. Если будет обнаружена какая-либо ошибка или неточность, то документы вернут Вам на доработку. После исправления они вновь будут рассматриваться 3-5 дней. Большинство потенциальных арендаторов не успевают пройти аккредитацию до срока окончания подачи заявок именно по этой причине.

ШАГ 6. НАСТРОЙКА КОМПЬЮТЕРА

Электронные площадки предъявляют свои различные требования к программному обеспечению Вашего компьютера. Вам будет необходимо установить соответствующие программы для обеспечения дополнительной безопасности при передаче данных, программы для обеспечения работы Вашей ЭЦП и произвести соответствующие настройки Windows. Советуем, чтобы это делал программист.

ШАГ 7. РЕГИСТРАЦИЯ В КАЧЕСТВЕ УЧАСТНИКА АУКЦИОНА

Прохождение аккредитации обеспечивает Вам допуск к личному кабинету на Электронной площадке, но еще не обеспечивает допуск к аукциону. Допуск к конкретному аукциону дает Организатор торгов после рассмотрения заявки. Поэтому теперь Вам необходимо сформировать заявку на участие в аукционе по Вашему лоту и направить комлект документов Организатору торгов. Об одобрении Вас в качестве участника аукциона Вы узнаете за день до дня самого аукциона.

ШАГ 8. ТОРГИ НА АУКЦИОНЕ

Перед проведением торгов по аренде помещения от города Вы должны ознакомиться с порядком его проведения и определить для себя максимальную цену, которую Вы готовы предложить за аренду данного помещения. Условие победы в любом аукционе одно и тоже — предложение наибольшей цены. Но порядок того, как делаются ценовые предложения может отличаться. С учетом того, что аукцион длится всего несколько часов, Вы должны четко знать и понимать его правила и порядок.

ШАГ 9. ПОДПИСАНИЕ ПРОТОКОЛА

Обязательным условием для заключения договора аренды нежилого помещения с городом, является своевремнное подписание победителем Протокола о выигрыше как в электронном виде (с помощью ЭЦП), так и в бумажном виде (в офисе Организатора торгов). Несоблюдение сроков подписания Протокола о результатах торгов грозит признанием итогов аукциона недействительными.

ШАГ 10. ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Не ранее чем через 10 дней, Вы сможете подписать договор аренды. 10 дней — срок, который дается другим участникам аукциона, чтобы оспорить итоги торгов. Обязательным условием подписания договора аренды помещения у города является факт оплаты первой части аренды, размер которой установлен в лотовой документации.

ШАГ 11. ПРИЕМ ПОМЕЩЕНИЯ И ПОДПИСАНИЕ АКТА ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ

Дата и время подписания согласовывается дополнительно, после подисания договора аренды. Подисание акта приема-передачи помещения должно происходить непосредственно по месту нахождения данного помещения.

ШАГ 12. РЕГИСТРАЦИЯ ДОЛГОСРОЧНОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Регистрация договора аренды осуществляется совместно с представителем Организатора торгов в Государственной регистрационной палате г.Москвы. Срок государственной регистрации — 10 дней.

ШАГ 13. ИСПОЛНЕНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды нежилого помещения от города предусматривает целый ряд требований к новому арендатору. Внимательно ознакомьтесь с ними заранее. К примеру, это может быть требование о согласовании целевого назначения помещения или требование о заключении договора аренды земельного участка под помещением и т.д.

КАК ПРОХОДЯТ ТОРГИ НА АУКЦИОНЕ ПО АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

Условие победы в любых государственных аукционах по аренде или продаже имущества, одинаковое: выигрывает участник, предложивший наибольшую цену за объект торгов. Но форма аукциона и способы подачи предложений о цене могут отличаться. Какой способ будет исользован при проведении конкретных торгов определяет их Организатор.

Например, при продаже квартир должников через торги, которые проводит Росимущество г.Москвы, участник не знает какую цену за квартиру предложили другие участники. Во время аукциона, участнику дается 2 часа на то, чтобы сделать свое единственное предложение по цене. По истечению 2-х часов, Организатор торгов смотрит, какой из участников сделал максимальное предложение и определяют его как победителя. Такая форма подачи ценового предложения называется закрытой.

В аукционах по сдаче государственных помещений в аренду от города Москвы используется открытая форма подачи предложений о цене. Любой из участников торгов может повышать стоимость аренды неограниченное число раз. Шаг торгов строго фиксирован Организаторами и участник может повысить цену только на тот шаг, который установлен в текущее время.

Реализуется это следующим образом:

• Устанавливается стартовая цена объекта. Как правило, это сумма годового платежа за объект.
• Устанавливается шаг торгов, равный 5% от стартовой цены.
• Когда аукцион начинается, то участникам дается 10 минут, чтобы сделать шаг (повысить цену на 5%).
• Если никто из участников аукциона этого не делает, то шаг торгов снижается на 0,5% и включается таймер еще на 10 минут.
• Таким образом идет снижение до минимального шага торгов — 0,5%.
• Кто из участников сделает последний ход, тот и будет признан победителем торгов.
• Когда один из участников повышает цену, то таймер на 10 минут запускается по новой, чтобы другие участники аукциона смогли «перебить» его предложение. Повышение может идти до бесконечности, по времени аукцион не ограничен.

Такая методика применяется с целью максимально возможного прироста цены на торгах. Если участники сочтут, что прирост цены на 5% делает аренду уже не выгодной для них и не будут повышать стоимость аренды, то им будет предложено сделать более низкий шаг (4,5%, затем 4%, затем 3,5% и так то 0,5%).

Наша Компания единственная в Москве, кто оказывает услуги по аренде и покупке государственных помещений, зданий, земельных участков и жилой недвижимости.

Мы сотрудничаем с рядом государственных организаций, крупных производственных площадок и комплексов Москвы и Московской области, которые располагают арендными площадями.

Основные наши Клиенты — это предприятия малого и среднего бизнеса. Наши специалисты хорошо знают требования к помещениям практически для любого вида бизнеса и помогают найти наиболее подходящие варианты.

Уникальность нашей услуги заключается в том, что мы предлагаем помещения, которых нет на рынке и цены на которые ниже рыночных на порядок.

Мы единственные оказываем полный комплекс услуг, начиная от поиска вариантов до сопровождения процесса аукциона и подписания договора аренды.

Большое внимание мы уделяем юридической части и аналитике. Мы отслеживаем все изменения в законодательстве. Наши сотрудники постоянно проходят обучения и сдают тесты. Мы формируем аналитику по прошедшим ранее аукционам. Проводим различные исследования. Основная цель этой работы — определить, будет ли по конкретному лоту повышение цены или нет. Если повышение будет, то насколько. Нам важно, чтобы наши Клиенты получали помещения по ценам ниже рыночных.

ВОПРОСЫ ПО АРЕНДЕ ПОМЕЩЕНИЙ ОТ ГОРОДА

СКОЛЬКО ВРЕМЕНИ ЗАНИМАЕТ ПРОЦЕСС АРЕНДЫ?

Если взять срок от того, как Вы сделали выбор и до передачи в пользование Вам помещения, то в среднем это 1,5 месяца. Зависит от установленных сроков окончания подачи заявок и установленной даты проведения торгов.

МОЖЕТ ЛИ ИП АРЕНДОВАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ У ГОРОДА?

Да, может. Однако, чтобы не потратить время зря, необходимо изучать требования к арендатору заранее. Они прописываются в аукционной документации.

_______________________________________________________________________________________________________________

ВОЗВРАЩАЕТСЯ ЛИ ВНЕСЕННЫЙ ЗАДАТОК, ЕСЛИ Я НЕ ВЫИГРАЛ В ТОРГАХ?

Да, конечно. Только необходимо учесть, что задатки могут быть возвращены участникам не ранее, чем через 10 дней после публикации Протокола о результатах аукциона.

_______________________________________________________________________________________________________________

ЕСЛИ ВДРУГ БИЗНЕС НЕ ПОЙДЕТ, ТО МОГУ ЛИ Я ДОСРОЧНО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ?

Да, конечно. Для этого Вам будет необходимо письменно уведомить Арендодателя в срок не позднее 3-х месяцев с планируемой даты расторжения договора аренды нежилого помещения.

_______________________________________________________________________________________________________________

СМОГУ ЛИ Я ЧАСТЬ АРЕНДОВАННОГО ПОМЕЩЕНИЯ СДАТЬ В СУБАРЕНДУ?

Нет, прямая или скрытая сдача в субаренду всего арендуемого у государства помещения или его отдельной части, запрещена.

_______________________________________________________________________________________________________________

ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ В АУКЦИОНЕ Я БУДУ ЕДИНСТВЕННЫМ УЧАСТНИКОМ?

В этом случае аукцион не будет проводится. Но при этом договор аренды будет заключен на стартовых условиях с единственным участником, допущенным к аукциону.

_______________________________________________________________________________________________________________

КАКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПРЕДЛАГАЮТСЯ В АРЕНДУ ОТ ГОРОДА ЧАЩЕ ВСЕГО?

Категории, принадлежащих городу помещений очень различны. Это могут быть отдельно стоящие административные здания, офисные помещения, помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов, производственные и складские помещения, подвалы, помещения с четко определенным видом деятельности (автомойки, детские сады, медицинские центры и т.д).
По нашей статистике, больше всего востребованы помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов. Подобные помещения достаточно сложно найти в обычной коммерческой аренде.

_______________________________________________________________________________________________________________

ПОЧЕМУ ПРИ ВСЕХ ПЛЮСАХ, АРЕНДА ОТ ГОРОДА ДО СИХ ПОР НЕ ТАК ПОПУЛЯРНА, КАК КОММЕРЧЕСКАЯ АРЕНДА?

Аренда помещений у города вызывает множество трудностей у потенциальных арендаторов. Столкнувшись с ними, многие отказываются от этой затеи.

• Сложно найти помещение, подходящее по параметрам. Проблема заключается в отсутствии достаточной информации об этих помещениях, позволяющей не только оценить помещение, но и вообще сориентироваться, что оно из себя представляет. Также большую сложность вызывает просмотр такого помещения, который требует предварительного согласования заявки, постановки в очередь на просмотр и т.д.
• Арендовать помещение можно только через процедуру аукциона. Аукционы проходят в Интернете на специализированных электронных площадках. Трудности вызывает процесс регистрации участника на электронной площадке, прохождение аккредитации и сам процесс проведения торгов, условия которых постоянно меняются.

_______________________________________________________________________________________________________________

КАК МОЖНО БЫСТРО АРЕНДОВАТЬ ПОМЕЩЕНИЕ ИЛИ ЗДАНИЕ У ГОРОДА?

Аренда помещений от города — одно из самых приоритетных направлений нашего агентства.
Ежедневно сотрудники занимаются проработкой новых, появляющихся вариантов помещений. Выезжают на объекты, делают фотографии, изучают технические характеристики, проводят оценку арендной ставки.
Мы постоянно отслеживаем все нововведения и изменения в процедурах прохождения аккредитации, аукционов, изменения в условиях аренды.

Обратитесь к нам и Вы сэкономите не только свое время, но и свои деньги.

Потребность сдать пустующие помещения в аренду время от времени испытывают многие автономные учреждения, однако нередко они отказываются от этой затеи, не желая проводить процедуру торгов. Но во всех ли случаях необходимы подобные процедуры? Когда учреждение может предоставить помещение арендатору без проведения конкурса или аукциона, а когда торги все же неизбежны?

Особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества разъяснила Федеральная антимонопольная служба в Письме от 24.04.2014 № ЦА/16309/14 (далее - Разъяснения ФАС). Ознакомимся с основными выводами, сделанными в этом документе.

Правило и исключения

Отношения, связанные с арендой государственного или муниципального имущества, регулируются ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ). Согласно п. 2 ч. 3 данной статьи государственные и муниципальные автономные учреждения могут сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Однако существует ряд исключений, которые перечислены в ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ и распространяются в том числе на АУ. Приведем некоторые из случаев, когда сдавать в аренду помещения разрешается без проведения торгов:

• на заключение договора аренды претендует другое государственное или муниципальное учреждение, некоммерческая организация (в том числе социально ориентированная), медицинская организация, организация, осуществляющая образовательную деятельность (п. 3, 4, 6 ч. 1 ст. 17.1);
• договор заключается на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1);
• передаваемое имущество является частью или частями помещения или здания, его общая площадь не превышает 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения, здания, права на которые принадлежат лицу, передающему указанное имущество (п. 14 ч. 1 ст. 17.1);
• договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе (если она соответствует предусмотренным требованиям) либо признанным единственным участником конкурса или аукциона (п. 15 ч. 1 ст. 17.1).

Обязанность заключить договор аренды возникает у автономного учреждения лишь в последней из перечисленных ситуаций (договор с единственным участником конкурса или аукциона). В остальных же случаях, когда площади могут передаваться в аренду без торгов, правообладатель (АУ) не обязан заключать договор , а претендент на данные площади не вправе этого требовать (разд. 1 Разъяснений ФАС).

Более того, торги допустимо организовывать и в отношении «льготных» претендентов на аренду имущества. Если их два или более и они заинтересованы в одном и том же объекте государственного (муниципального) имущества, автономное учреждение вправе отказать им в заключении договора без конкурентных процедур. По мнению антимонопольного органа, тогда проведение торгов не будет нарушением законных прав и интересов таких заявителей.

Однако осмотрительность при решении вопроса, проводить ли торги в отношении имущества, закрепленного за АУ на праве оперативного управления, нужно проявлять и собственникам такого имущества (учредителям учреждений). Давая согласие на передачу в аренду тех или иных помещений учреждения, учредитель должен соблюдать требования Закона № 135-ФЗ. Как сказано в разд. 2 Разъяснений ФАС, факт согласия на передачу площадей целевым образом и без проведения торгов может содержать признаки нарушения ст. 15 названного закона (запрет на ограничивающие конкуренцию действия органов власти).

Случаи заключения договора без проведения торгов

Остановимся подробнее на некоторых исключениях - случаях, когда АУ может сдавать помещения в аренду без проведения торгов.

Арендатор - медицинская или образовательная организация

На то, какие именно организации подразумеваются под медицинскими или осуществляющими образовательную деятельность, указано в разд. 5 и 6 Разъяснений ФАС - в данном вопросе нужно руководствоваться положениями отраслевого законодательства.

Так, согласно п. 11 ст. 2 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» к медицинским организациям относятся юридические лица независимо от организационно-правовой формы, основным видом деятельности которых является медицинская деятельность, осуществляемая на основании лицензии. К медицинским организациям приравниваются и индивидуальные предприниматели, занимающиеся медицинской деятельностью.

Краткосрочный договор аренды помещения, заключенный без проведения торгов, не может быть продлен на новый срок также без проведения торгов. Здесь действует специальная норма, ограничивающая срок действия данного договора.

Что касается организаций, осуществляющих образовательную деятельность, это как образовательные организации (названная деятельность для них является основной), так и организации, осуществляющие обучение (указанная деятельность - дополнительная). При этом, как установлено п. 20 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», в данную группу входят и индивидуальные предприниматели, осуществляющие образовательную деятельность.

Таким образом, арендовать у АУ помещения, минуя конкурентные процедуры, может и юрлицо, и предприниматель, которые ведут медицинскую либо образовательную деятельность на основании лицензии.

Краткосрочная аренда

Пункт 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ разрешает учреждениям сдавать государственное или муниципальное имущество в краткосрочную аренду без проведения торгов, но содержит запрет на предоставление таких прав одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов.

В свою очередь, п. 3 ст. 610 ГК РФ определяет, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. А это значит, что договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные на короткий срок без проведения торгов, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ , а также ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ . Такая позиция высказана в разд. 10 Разъяснений ФАС.

Аренда части помещения

Как было отмечено выше, часть помещения или здания может быть передана в аренду без проведения торгов при соблюдении двух условий: передаваемая площадь не должна превышать 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения или здания. Но каким образом рассчитывать долю планируемой к передаче в аренду площади ?

По мнению антимонопольного органа, выраженному в разд. 11 Разъяснений ФАС, при определении этой доли не надо учитывать площадь тех частей помещения (здания), права владения и (или) пользования в отношении которых переданы до вступления в силу ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, на основании иных исключений, предусмотренных ч. 1 указанной статьи, а также по итогам торгов.

Арендатор - подрядчик учреждения

Отдельно следует упомянуть еще одно исключение, которое не распространяется на автономные учреждения (по крайней мере, на те, которые проводят закупки на основании Закона № 223-ФЗ ). Речь идет о заключении договора аренды без торгов с лицом, с которым подписан государственный (муниципальный) контракт по результатам конкурса (аукциона), проведенного в соответствии с Законом № 44-ФЗ , если предоставление данного права было предусмотрено конкурсной документацией (документацией об аукционе) для целей исполнения указанного контракта (п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Как сказано в разд. 9 Разъяснений ФАС, гражданско-правовые договоры, заключенные в рамках Закона № 223-ФЗ, не являются государственными или муниципальными контрактами, поэтому положения п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ на эти случаи не распространяются. Иными словами, если автономное учреждение, руководствуясь нормами Закона № 223-ФЗ, провело закупку каких-либо услуг или работ, оказание или выполнение которых требует присутствия подрядчика на площадях учреждения (допустим, театр закупил услуги по пошиву и ремонту сценических костюмов), передать в аренду необходимые площади можно лишь посредством проведения торгов. В этом случае закупка услуг и проведение торгов на право заключения договора аренды станут двумя самостоятельными процедурами.

Пролонгация договора

Действующие договоры аренды государственного и муниципального имущества (в том числе переданного учреждению в оперативное управление) продляются на основании ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор с ним подписывается на новый срок, при этом торги проводить не нужно (если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ). При этом необходимо соблюсти два условия:

1. размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;
2. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет (срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора).

Если условия соблюдены, арендодатель (АУ) в силу ч. 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ не вправе отказать арендатору в пролонгации договора. Отказать можно только при наличии у арендатора задолженности на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения данным имуществом.

В связи с этим антимонопольный орган сделал два вывода (разд. 15 Разъяснений ФАС).

Во-первых, поскольку существует возможность отказа арендатору в пролонгации договора из-за принятия иного решения о распоряжении имуществом, арендодателю необходимо получить согласие собственника этого имущества на перезаключение договора аренды.

Во-вторых, пролонгация договора аренды на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ может происходить по тем же основаниям неограниченное количество раз . Но важно, чтобы каждый раз соблюдались требования, установленные приведенной нормой.

Субаренда

Согласно п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ государственное и муниципальное имущество может передаваться в субаренду без проведения торгов в том числе по следующим основаниям:

• учреждение заключило с арендатором договор аренды по результатам торгов или в случае, когда торги признаны несостоявшимися;
• право на заключение договора аренды предоставлено арендатору на основании государственного или муниципального контракта.

При выполнении требований этой нормы в субаренду могут передаваться площади любого размера - в этом смысле Закон № 135-ФЗ не устанавливает ограничений (разд. 12 Разъяснений ФАС). Если же данные требования не соблюдаются, рассматриваемое имущество передается в субаренду в общем порядке, предусмотренном ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, - посредством проведения торгов либо без них, но уже по иным исключениям.

Процедура проведения торгов

Если государственное и муниципальное имущество передается в аренду через торги, автономному учреждению следует учесть некоторые особенности этой процедуры.

Как сказано в разд. 17 Разъяснений ФАС, данные торги могут проводиться и до момента истечения срока действующего договора , но с учетом того, что новый договор должен вступать в силу по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. К моменту вступления в силу договора, заключенного по результатам торгов, государственное или муниципальное имущество должно быть свободным от прав третьих лиц (за исключением случаев закрепления его за учреждениями на праве оперативного управления).

При проведении конкурсов и аукционов на право заключения договора аренды должна обеспечиваться информационная открытость - соответствующие сведения размещаются на официальном сайте torgi.gov.ru. Неопубликование информации является нарушением норм ст. 17, 17.1 Закона № 135-ФЗ и основанием для признания судом торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа (ч. 4 ст. 17 Закона № 135-ФЗ).

Также важно, что договор аренды государственного или муниципального имущества (в том числе находящегося у учреждения в оперативном управлении) не может быть заключен ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса или аукциона на официальном сайте torgi.gov.ru (разд. 13 Разъяснений ФАС). В противном случае договор будет ничтожным - как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

В своей практике автономные учреждения используют оба способа передачи недвижимого имущества в аренду - и посредством торгов, и без них.

Первый способ обязывает АУ проводить строго определенные процедуры, а по их результатам заключать с победителем торгов (единственным их участником) договор аренды.

Применение второго способа не сопровождается жесткими требованиями (в частности, у учреждения не возникает обязанности подписывать договор), однако ограничением здесь становится перечень оснований, по которым разрешается передавать площади в аренду без торгов.

Необходимость взять в аренду нежилое помещение возникает в основном у индивидуальных предпринимателей и прочих юридических лиц, которым эти объекты недвижимости нужны для осуществления своей деятельности. Если съем приватизированных нежилых помещений не вызывает весомых трудностей, то аренда недвижимости у государства или муниципальных органов города отличается рядом нюансов, о которых необходимо знать заранее.

Согласно с законами относительно защиты конкуренции, которые на сегодняшний день действуют в Российской Федерации, муниципальные органы имеют право сдавать во временное пользование государственные объекты недвижимости. Российским законодательством также определяется ряд исключительных случаев, когда можно торги не проводить:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Суть торга

Аренда муниципальных нежилых помещений подлежит строгой процедуре оформления. Администрации города может выставить на торг даже ту недвижимость, которая в данный момент находится в пользовании. Такое происходит, если заканчивается срок договора или он подлежит досрочному расторжению.

Муниципальный орган обязан заранее сообщать о проведении открытых торгов на официальном государственном сайте. Если желающий арендовать нежилую недвижимость не смог своевременно подать заявку на участие в торгах из-за нарушенного порядка информирования, он имеет право подать исковое заявление в суд. После рассмотрения иска торг может быть признан недействительным вместе с заключёнными в его результате сделками. При этом запрещено заключать договор аренды раньше чем через десять дней со дня публикации сведений о результатах торга. Нарушение этого правила также является основанием для подачи иска в суд.

Основные обязательства сторон

Все права и обязанности сторон при аренде муниципальных нежилых помещений, указываются в заключённом между ними договоре. Главными пунктами таких обязательств можно выделить следующее:

Администрация города (арендодатель)

Арендатор

Соблюдение условий договора в интересах арендатора; Письменное сообщение о расторжении сделки не менее чем за месяц до этого; Прочие условия

Пользование помещением по указанному в документе назначению; Заключение договора на коммунальное обслуживание, страхование, банковские услуги; Поддержание нежилых помещений в надлежащем состоянии с учётом технических и санитарных норм; Запрет на перепланировку объекта недвижимости без письменного на то разрешения; Произведение ремонтных работ за счёт арендатора; Уведомление о расторжении сделки не ранее, чем за месяц; Своевременность оплаты за пользование; Запрет на посредничество и повторную сдачу в наём; Беспрепятственный допуск в помещение сотрудников муниципальных органов для осмотра конструкций и коммуникаций; Освобождение помещения в течение семи дней с предоставлением справок об отсутствии задолженности за коммунальное обслуживание, по окончании договора

Оплата и ограничения

Размер платы за аренду нежилых помещений у государства обязательно указывается в договоре сделки. Там же указывается срок оплаты или иные условия, если арендатор вносит оплату на полгода вперёд. Администрация города вправе требовать ежемесячного предоставления копий квитанций об оплате не позднее указанного срока. Относительно платы за коммунальные услуги и системы коммуникаций, заключаются дополнительные договоры с другими организациями. Оплата производится на их расчетный счёт. В случае неуплаты в установленные сроки муниципалитет вправе самостоятельно списать необходимую сумму денежных средств со счёта арендатора.

В случае несвоевременной оплаты за аренду, по договору может насчитываться пеня в оговоренном сторонами размере. Сумма процента не может изменяться чаще, чем раз в год. При злостном нарушении условий оплаты арендатор должен заплатить штраф, сумма которого устанавливается специальной государственной комиссией.

Причины досрочного расторжения

Причины досрочного расторжения сделки оговариваются сторонами и указываются отдельными пунктами соглашения. Общими основаниями для прекращения аренды объекта недвижимости является:

Продление аренды

Необходимость продлить срок аренды нежилых помещений также возникает довольно часто, поэтому стоит знать, каким образом это можно осуществить. Продлить срок пользования объектом недвижимости арендатор имеет право без проведения повторных торгов, если до этого исправно выполнял все обязательства. Для продления договора действуют два обязательных правила:

• Размер платы за аренду будет изменён в соответствии с переоценкой стоимости недвижимости в регионе;
• Срок, на который будет продлена сделка, должен быть не менее трёх лет, если арендатор не подаст соответствующее заявление об уменьшении этого периода.

Таким образом, стороны могут перезаключать и продлять договор пользования недвижимостью столько раз, сколько это будет необходимо. Ограничений по закону нет. Муниципалитет вправе отказать в продлении срока в том случае, если имеет свои виды на помещение или арендатор недобросовестно выполнял условия договора и имеет задолженность перед коммунальными учреждениями.

Уведомления и споры

Если необходимо внести какие-либо изменения в условия пользования помещением, которое арендуется у муниципальных органов, то об этом необходимо сообщать в письменном виде. В случае изменения банковских реквизитов и юридических адресов, уведомлять об этом нужно незамедлительно. Направляя письменное уведомление, не стоит забывать о сроках и датах. Датой отправления будет считаться почтовый штамп.

Сделка обязательно регистрируется в государственных органах. Также арендатор должен будет уплатить пошлину. При возникновении спорных вопросов, когда стороны не могут самостоятельно решить конфликт и договориться, его решение переносится в суд. Изменения арендной платы вступают в силу не раньше чем через десять дней после уведомления об этом.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Особенности оформления договоров аренды, финансирования затрат на содержание имущества, учета доходов и расходов при сдаче имущества в аренду бюджетными, автономными и казенными учреждениями рассматривает этот материал.

Из статьи вы узнаете:

1. Когда учреждение вправе сдать имущество в аренду
2. Как составить договор аренды и прописать существенные условия
3. Как отразить в учете арендную плату

Сдача имущества в аренду учреждениями разных типов

Для бюджетных и автономных учреждений сдача государственного имущества в аренду , то есть предоставление в аренду временно не используемых зданий и помещений – один из видов предпринимательской деятельности, направленной на получение собственных доходов.

Для казенного учреждения сдача в аренду федерального или муниципального имущества возможна, только если право вести предпринимательскую деятельность зафиксировано в учредительных документах. При этом доход от аренды имущества казенного учреждения поступает в соответствующий бюджет, а не остается в распоряжении арендодателя.

Общие положения договора об аренде, а также нормы, регулирующие заключение договоров отдельных видов объектов аренды, установлены главой 34 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся собственностью арендатора.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока его действия, если хотя бы одна из сторон договора – юридическое лицо. Таким образом, учреждения заключают письменный договор аренды имущества.

При этом статьей 651 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Договор аренды для бюджетного и автономного учреждения

Напомним, что бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым, а также недвижимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником.

Автономные учреждения заключают договоры аренды имущества в рамках реализации права на самостоятельное принятие решения в отношении деятельности по оказанию платных услуг. Если сделка в форме договора аренды подпадает под понятие крупной или сделки с заинтересованностью, она может быть совершена учреждением только с согласия наблюдательного совета.

Цена крупной сделки превышает 10 процентов балансовой стоимости активов автономного учреждения, определяемой по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату. Уставом автономного учреждения может быть предусмотрен и меньший размер крупной сделки.

Обязательные условия договора

Есть два существенных условия договора аренды недвижимости, без которых договор не считается заключенным. О них и поговорим далее подробно.

Остальные пункты вносятся по желанию. Однако обратите внимание на то, кто по договору будет проводить ремонт (текущий и капитальный).

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт имущества, а арендатор - текущий. Но только в случае, если в договоре не указан иной вариант. При желании стороны вправе указать удобный им порядок. Например, арендодатель проводит за свой счет и капитальный, и текущий ремонт.

Или, наоборот, все виды ремонта можно включить в обязанности арендатора. Примерная формулировка: «Арендатор обязан за свой счет проводить капитальный и текущий ремонт помещения. Текущий ремонт проводится не реже одного раза в два года. Капитальный ремонт необходимо производить не реже одного раза в пять лет».

Предмет договора

Укажите все необходимые данные, относящие-ся к объекту недвижимости (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а также порядок предоставления имущества: во временное владение и (или) пользование за плату.

Объектом договора аренды недвижимости может быть здание, сооружение или помещение (часть здания или сооружения). Обратите внимание, что жилое помещение разрешается передавать по договору аренды юридическим лицам только лишь для проживания граждан. Физическим лицам помещения передаются во временное пользование по договору найма (ст. 671 ГК РФ).

Перечислим, какие данные следует зафиксировать в разделе «Предмет договора». Прежде всего способ передачи имущества - во временное владение и пользование или только во временное пользование. Далее укажите такие сведения:

• вид недвижимого имущества (здание или сооружение);
• наименование здания или сооружения, если оно имеется, или же обобщенное название (например, гостиница «Весна», административное здание, ангар и т. п.);
• кадастровый номер объекта недвижимости;
• инвентарный номер - государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации;
• почтовый адрес;
• общая площадь (для зданий) или протяженность (для сооружений);
• назначение (жилой дом, стадион, гостиница, трубопровод и др.);
• количество этажей;
• кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание или сооружение.

Приведем примерные формулировки:

• В соответствии с Договором Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование здание кинотеатра “Орион” с кадастровым номером 54:15:01:02:03:25:05:11 и инвентарным номером 43543. Объект аренды находится по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Советская, д. 39. Общая площадь - 1234,3 кв. м. Назначение здания - кинотеатр, этажность - 2 этажа. Кадастровый номер земельного участка 35:18:01:03:03:25:08. Копия кадастрового плана дана в приложении № 1 к Договору»
• В соответствии с Договором Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование здание склада с кадастровым номером 46:08:05:05:04:14:05:09 и инвентарным номером 129982. Объект аренды находится по адресу: г. Дубна, ул. Циолковского, д. 18/12. Общая площадь - 521,8 кв. м. Назначение здания - склад для хранения товаров, этажность - 2 этажа, в том числе один - подземный. Кадастровый номер земельного участка, на котором находится здание, 94:18:08:15:03:25:07. Копия кадастрового плана дана в приложении № 1 к Договору».

Если по договору аренды вы передаете помещение, то есть не все здание, а только его часть, то в договоре укажите:

• вид недвижимого имущества (помещение);
• кадастровый номер помещения;
• инвентарный номер помещения, если он имеется;
• кадастровый номер здания или сооружения, в котором расположено помещение;
• этаж (один или несколько), на котором расположено помещение;
• общая площадь помещения;
• почтовый адрес;
• назначение помещения (жилое или нежилое).

Пример формулировки: «В соответствии с Договором Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение с кадастровым номером 75:07:04:06:07:11:08:10, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Вавилова, д. 89, строение 8. Помещение расположено на третьем этаже. Общая площадь - 258,4 кв. м. Кадастровый номер здания 75:07:04:06:07:11:08. Копия поэтажного плана дана в приложении № 1 к Договору».

Кроме того, и для зданий и сооружений, и для помещений в договоре подтвердите факт того, что объект аренды находится в собственности арендодателя, и запишите реквизиты свидетельства о собственности. Соответствующий пункт можно сформулировать так: «Право собственности арендодателя на Помещение зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, серия III-АВ № 342123, выдано 22.05.2008 Управлением Роснедвижимости по Ленинградской области».

Арендная плата

Это второе и последнее существенное условие договора аренды недвижимости. Без него договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 и п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Укажите размер арендной платы или способ его определения, порядок и сроки перечисления платы, а также возможность изменения ее размера.

Как правило, арендную плату устанавливают в фиксированном размере. Тогда формулировка будет такая: «Арендная плата по Договору составляет 100 000 (Сто тысяч) руб. в месяц».

Иногда вместо арендной платы арендодатель просит арендатора выполнить какие-либо работы. В этом случае формулировка будет следующей: «В счет арендной платы по Договору Арендатор обязан выполнить для Арендодателя работы, перечисленные в приложении № 3 к Договору».

Изменять плату можно по соглашению сторон в установленные договором сроки, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды имущества казенного учреждения

Особенности арендных отношений казенных учреждений обуславливаются их правовым положением. Казенные учреждения создаются для оказания государственных (муниципальных) услуг, выполнения работ и (или) исполнения государственных (муниципальных) функций в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством РФ полномочий органов государственной власти или местного самоуправления (ст. 6 Бюджетного кодекса РФ).

Пунктом 3 статьи 161 Бюджетного кодекса РФ установлено, что государственное (муниципальное) казенное учреждение может вести приносящую доходы деятельность, только если такое право предусмотрено в его учредительном документе. Доходы от такой деятельности поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ. Доходы от оказания казенными учреждениями платных услуг относятся к неналоговым доходам бюджета (п. 3 ст. 41 Бюджетного кодекса РФ).

Из норм статьи 298 Гражданского кодекса РФ следует, что государственное казенное учреждение не имеет права распоряжаться любым имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления. Особенности сдачи в аренду муниципального имущества казенными учреждениями таковы:

• решение о сдаче имущества в аренду принимает учредитель (а не учреждение с разрешения учредителя);
• приносящая доход деятельность в форме аренды объектов основных средств указана в учредительных документах учреждения;
• полученные суммы арендной платы нельзя непосредственно использовать для возмещения расходов государственного (муниципального) казенного учреждения в рамках основной и приносящей доход деятельности.

Для органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления даны отдельные разъяснения.

Согласно принципу общего (совокупного) покрытия расходов бюджетов (статья 35 Бюджетного кодекса РФ) расходы бюджета не могут быть увязаны с определенными доходами бюджета и источниками финансирования дефицита бюджета, если иное не предусмотрено Законом (решением) о бюджете в части, касающейся в том числе отдельных видов неналоговых доходов государственных (муниципальных) казенных учреждений, предлагаемых к введению (отражению в бюджете) начиная с очередного финансового года.

Затраты на содержание имущества бюджетных учреждений

В случае сдачи в аренду недвижимого и особо ценного движимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением учредителем или приобретенного бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества, затраты на содержание такого имущества учредитель не возмещает. Это установлено пунктом 6 статьи 9.2 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Кроме того, в разделе 9 Комментариев (комплексных рекомендаций) Минфина России от 29 октября 2013 года по вопросам, связанным с реализацией положений Федерального закона от 8 мая 2010 г. № 83-ФЗ, разъяснено, что расходы на содержание имущества учреждений не учитываются при определении объема субсидии на государственное (муниципальное) задание, в случае если оно сдано учреждением в аренду. Однако сдача имущества в аренду не влечет за собой уменьшение расходов на уплату налогов на это имущество.

Затраты на содержание такого имущества могут быть учтены как в составе нормативных затрат на оказание госуслуг, применяемых при расчете объема субсидии на госзадание, так и в рамках целевой субсидии. Таким образом, в принципе, расходы на содержание имущества, передаваемого в аренду, могут быть учтены при формировании государственного или муниципального задания.

Вместе с тем в разделе 6 Комментариев отмечено, что содержание госимущества за счет соответствующего бюджета в случае сдачи его учреждением в аренду не финансируется только в части затрат на содержание имущества. Таким образом, уменьшение субсидии на сумму арендной платы происходит лишь в части затрат на содержание имущества, а не в части расходов, входящих в прямые затраты.

Расходы на содержание имущества автономных учреждений

В практической деятельности автономных учреждений следует руководствоваться общими правилами, установленными Федеральным законом от 3 ноября 2006 г. № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях». Финансовое обеспечение развития автономных учреждений в рамках, определяемых учредителем, производится за счет субсидий из соответствующего бюджета бюджетной системы РФ. Пунктом 3 статьи 4 Закона № 174-ФЗ установлено, что выполнение госзадания финансируется с учетом расходов на содержание недвижимого и особо ценного движимого имущества, закрепленного за автономным учреждением учредителем или приобретенного автономным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение такого имущества. Также финансовое обеспечение выполнения госзадания покрывает затраты на уплату налогов, которыми облагается такое имущество, в том числе земельные участки.

Однако в случае сдачи такого имущества в аренду с согласия учредителя его содержание не финансируется. Таким образом, на уровне федерального закона установлена прямая норма, согласно которой расходы на содержание переданного в аренду имущества (зданий, помещений, отдельных площадей) выводятся из состава затрат по основной деятельности автономного учреждения и учитываются обособленно. Из разъяснений, приведенных в разделе 6 Комментариев, следует, что при принятии в течение года решения о сдаче в аренду имущества автономного учреждения, используемого им на праве оперативного управления, учредитель вносит изменения в госзадание, уменьшая объема субсидии в части затрат на содержание имущества.

Государственное имущество, которое относится к объектам инфраструктуры для детей и предназначено для их образования, воспитания, развития, отдыха, оздоровления, может использоваться только в этих целях (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 24 июля 1998 г. № 124-ФЗ). Перед сдачей в аренду государственного имущества проводится экспертиза.

Содержание имущества казенных учреждений

Главные распорядители бюджетных средств, в ведении которых находятся казенные учреждения, имеют право распределять бюджетные ассигнования между этими учреждениями с учетом объемов поступлений от приносящей доход деятельности, которую ведут эти учреждения (п. 22 ст. 30 Закона № 83-ФЗ). Если учредитель принимает решение о возможности оказания казенным учреждением платных услуг и этот факт отражается в уставе учреждения, бюджетные ассигнования такому учреждению планируются, в том числе, с учетом расходов на финансовое обеспечение приносящей доход деятельности. В соответствии с пунктом 2 статьи 161 Бюджетного кодекса РФ деятельность казенного учреждения финансируется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ на основании бюджетной сметы. При этом статья 161 Бюджетного кодекса РФ не регулирует вопросы выделения затрат на приносящую доход деятельность из состава общих расходов.

Если иное не установлено федеральными законами, цены на платные услуги казенных учреждений устанавливаются органами государственной власти или распорядителями бюджетных средств. Таким же образом определяется и плата за аренду имущества казенного учреждения. На этапе определения арендной платы учитываются рыночные цены на аналогичные услуги в регионе (местности). Также следует установить, включаются ли в состав арендной платы суммы возмещения стоимости сопутствующих услуг (содержание арендованного имущества, потребленные арендатором коммунальные услуги, прочие расходы). Такое возмещение можно учитывать обособленно по отдельно выставляемым казенным учреждением счетам или иным аналогичным документам.

КОСГУ: особенности сдачи имущества в аренду

Если договор аренды предусматривает отдельное возмещение стоимости потребленных коммунальных услуг, то, по мнению автора, суммы полученного возмещения отражаются обособленно – в составе доходов от оказания платных услуг, то есть по коду 130 «Доходы от оказания платных услуг (работ)» КОСГУ. В соответствии с Указаниями, утвержденными приказом Минфина России от 1 июля 2013 г. № 65н, доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в том числе от аренды, относятся на статью 120 «Доходы от собственности» КОСГУ. Расходы на содержание имущества отражаются по коду 225 «Работы, услуги по содержанию имущества» КОСГУ, а затраты на коммунальные услуги – по коду 223 «Коммунальные услуги» бюджетной классификации.

Поскольку в статье 9.2 Закона № 7-ФЗ речь идет только о расходах на содержание имущества, формальные основания для отражения стоимости коммунальных услуг по коду финансового обеспечения «2» отсутствуют. В общем случае эти расходы учитываются в составе затрат, возмещаемых за счет средств субсидии. Стороны могут предусматривать в договоре аренды различные сочетания форм арендной платы. Суммы возмещения учреждению-арендодателю расходов на коммунальные услуги могут включаться в состав арендной платы. В этом случае, по мнению автора, расходы на коммунальные услуги, потребленные на обслуживание переданных в аренду площадей, учитываются по КФО «2». Доходы в виде возмещения стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг в таком случае из арендной платы не вычленяются и, следовательно, отражаются в составе сумм, учитываемых по коду КОСГУ 120. Как учитывать налоги при аренде

Учет операций по сдаче в аренду имущества

В бухгалтерском учете бюджетных и автономных учреждений при отражении операций сдачи в аренду муниципального имущества оформляются следующие записи:

Отражена сумма стоимости коммунальных услуг в арендованном помещении	4 401 20 223 «Расходы на коммунальные услуги»	4 302 23 730 «Увеличение кредиторской задолженности по коммунальным услугам»
Отражена сумма стоимости за услуги связи, потребленные арендатором	4 401 20 221 «Расходы на услуги связи»	4 302 21 730 «Увеличение кредиторской задолженности по услугам связи»
Отражена сумма стоимости прочих работ, услуг	4 401 20 226 «Расходы на прочие работы, услуги»	4 302 26 730 «Увеличение кредиторской задолженности по прочим работам, услугам»
Отражена сумма арендной платы	2 205 21 560 «Уменьшение дебиторской задолженности по доходам от собственности»	2 401 10 120 «Доходы от собственности»
Отражена сумма рыночной стоимости работ и услуг, которые по условиям договора оплачиваются отдельно от арендной платы	2 205 31 560 «Уменьшение дебиторской задолженности по доходам от оказания платных работ, услуг»	2 401 10 130 «Доходы от оказания платных услуг»

Учет операций, связанных с предоставлением имущества казенных учреждений в аренду, ведется по общим правилам. Затраты на содержание имущества отражаются в составе общих расходов по счету 0 401 20 225 «Расходы на работы, услуги по содержанию имущества». Расходы на оплату коммунальных и иных сопутствующих услуг учитываются по соответствующим кодам КОСГУ по счетам бухгалтерского учета 1 401 20 221 «Расходы на услуги связи», 1 401 20 226 «Расходы на прочие работы, услуги» и т. д. При этом распределение расходов возможно только в целях определения сумм, подлежащих возмещению арендатором, без обособленного отражения распределенных сумм в системном бухгалтерском учете. Суммы начисленной арендной платы отражаются по кредиту счета 1 401 10 120 «Доходы от собственности» и дебету счета 1 205 21 560 «Увеличение по дебиторской задолженности по доходам от собственности».

Аренда имущества казенного учреждения: НДС и налог на прибыль

Налогом на добавленную стоимость выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не облагается (подпункт 4.1 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ). Следовательно, НДС не исчисляется в отношении работ (услуг), выполненных (оказанных) казенными учреждениями начиная с 1 января 2012 года. После вступления в силу Закона № 83-ФЗ осталось неясным, подпадает ли аренда государственного или муниципального имущества казенных учреждений под действие процитированной нормы. В частности, применяется ли к таким ситуациям статья 161 Налогового кодекса РФ, согласно которой при приобретении государственного или муниципального имущества НДС платит покупатель как налоговый агент. Однако впоследствии Минфин России урегулировал проблему в своих письмах. Так, письмом Минфина России от 28 ноября 2013 г. № 03-07-11/51697 разъяснено, что выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не признается объектом обложения НДС. В этом письме Минфина России речь идет только о муниципальном имуществе, однако та же логика применима и к случаям аренды государственного (федерального или субъектов РФ) имущества.

При определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде средств, полученных от оказания казенными учреждениями госуслуг (выполнения работ), а также от исполнения ими иных государственных (муниципальных) функций (подпункт 33.1 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ). Передача временно не используемого имущества в аренду формально к государственным или муниципальным функциям не относится. Поэтому с сумм арендной платы, по мнению автора, налог на прибыль нужно уплачивать на общих основаниях. Соответствующие лимиты бюджетных обязательств учитываются при определении объема расходов по статье 290 «Прочие расходы».

У многих предпринимателей самой емкой статьей расходов является аренда помещения под магазин (офис, склад). Поэтому в целях экономии продумываются все варианты съема помещений, имеющих низкую стоимость. Один из них – аренда муниципального имущества. Стоимость съема муниципальной площади в некоторых случаях не отличается от аренды по коммерческим предложениям. Однако большинство вариантов имеет смысл рассмотреть, хотя заключение договоров аренды такого типа – трудоемкий и затратный процесс.

Какое имущество относится к муниципальному

Аренда государственного и муниципального имущества в последнее время пользуется небывалой популярностью. Причиной тому – совершенствование законодательных требований и высокая стабильность договоров по сравнению с аналогичными сделками, проведенными с коммерческими структурами.

Как взять его в аренду

В соответствии с Законом № 135-ФЗ, ст. 17.1 , при сдаче в аренду муниципального или государственного помещения в обязательном порядке заключается договор. Осуществить данную сделку возможно только после проведения (конкурса, аукциона). Без торгов в аренду предоставляется собственность:

• Для расположения на объектах сетей связи, почты.
• Палат торгово-промышленного назначения.
• На замену снесенного (реконструированного) сооружения.
• Нотариальных или адвокатских контор.
• Организациям, специализирующимся в направлении услуг образования.
• Медицинским компаниям.
• По международным договорам.
• Политическим партиям, общественным движениям.
• На срок до 30 суток в течение 6 следующих месяцев.

Чтобы арендовать имущество, принадлежащее государству, предпринимателю нужно обратиться в учреждение, за которым закреплен объект, или в управляющую компанию, курирующую данное помещение. Часто перечень площадей, предназначенных для предоставления в аренду, размещаются на сайтах государственных структур. Если интересующей информации нет, необходимо обратиться в соответствующий орган для подачи заявления лично.

У предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов.

Действуем по порядку

Предоставление площади муниципального назначения имеет установленный порядок и совершается после проведения торгов. Они могут проходить в электронном режиме или как официальное мероприятие. Форма проведения определяется ст. 448 ГК РФ и состоит из следующих пунктов:

• Оповещение о проведении торгов.
• Разработка документации.
• Прием заявок от участников.
• Проведение основного этапа торгов.
• Завершающий тур торгов, определяющий победителя.
• Оформление соглашения с выбранным лицом.

В соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи участник должен отвечать требованиям, выдвинутым законодательством. Им может являться и юридическое, и физическое лицо, а также ИП, в интересах которого – выиграть торги и взять в аренду муниципальное (государственное) имущество.

Оформление договора

После проведения торгов победитель подписывает с организатором протокол о результатах (он имеет юридическую силу договора) и оформляет типовой договор. Правила заключения документа регламентированы ст. 447 ГК РФ. Образец документа можно посмотреть .

Продление договора аренды возможно только в результате проведения нового конкурса (аукциона, торгов) на право заключения договора аренды муниципальной недвижимости (ст. 17.1 № 135-ФЗ). Однако у предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов, если будут соблюдены следующие требования:

• Срок действия нового договора составляет не менее 3 лет. Он может быть уменьшен по заявлению арендатора.
• Размер регулярной платы за аренду определяется после оценивания рыночной цены объекта, а оценка проведена по всем правилам законодательства, регулирующего оценочные мероприятия в РФ.

Так как договоры об аренде муниципального имущества подлежат обязательной регистрации (если заключены на срок более 1 года), соглашение о завершении аренды площади также необходимо официально зарегистрировать. Кроме этого, обе стороны должны направить в орган, совершающий регистрацию прав на имущество, заявление, подтверждающее добровольное согласие об окончании арендных отношений. Если один из партнеров не согласен и уклоняется от расторжения, другая сторона обращается в суд с требованием об официальной регистрации данного соглашения.

Зная все тонкости этой задачи и выиграв торги, предприниматель может заключить договор об аренде муниципального имущества. Такой вариант считается выгодным, так как такие площади можно арендовать за приемлемую стоимость. Добросовестно выполняя все пункты договора и не нарушая условия аренды, пользоваться муниципальными помещениями можно в течение долгого срока.