В течении с момента заключения предварительного договора. Стороны заключают предварительный договор: какие нюансы им следует учесть
Фирма-застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства жилья с самых ранних этапов. Порой, даже тогда, когда нет и фундамента. По прошествии определенного времени, когда дом достроен, и введен в эксплуатацию, проложены все необходимые коммуникации и получены необходимые бумаги, застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Казалось бы, схема, удобная для каждого. Застройщик получает дополнительное финансирование на начальной стадии проекта, а покупатели будущих квартир могут хорошенько сэкономить на покупке жилья. К сожалению, у нас в стране наблюдается тенденция, когда застройщики стараются обмануть дольщиков и обходными путями пытаются получить для себя более выгодные условия, поставив обычных людей, заплативших деньги, в зависимое положение. Способов и изощрений существует громадное количество. Но мы остановимся на одном из самых распространенных способов – механизм заключения основного договора участия в долевом строительстве после заключения предварительного договора участия в долевом строительстве.
Как правило, компания-застройщик предлагает человеку сперва заключить предварительный договор, а уж потом, после оплаты соответствующей суммы, заключить основной договор.
Подвох здесь кроется в сроках заключения основного договора. Дело в том, что в предварительном договоре может быть прописан срок, в который надлежит заключить основной договор, а может и не быть указан вовсе. Здесь нужно обратить пристальное внимание на ст. 429 Гражданского кодекса РФ, которая гласит:
«В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».
Это значит, что одна из сторон, в обусловленный срок, обязана направить другой стороне официальное предложение о заключении основного договора.
Допустим, в предварительном договоре указан срок в 6 месяцев с момента его заключения. Если никакого срока не указано, то по общему правилу, предложение о заключении основного договора нужно направлять в течение 1 года с момента заключения предварительного договора. Если предложение в указанный срок не поступило ни от одной из сторон, то такой предварительный прекращает свое действие.
Поэтому многие дольщики, уплатив деньги, вполне логично ждут того, что компания-застройщик сама изъявит желание к заключение договора, подготовит необходимые документы и пригласит клиента на встречу. Усугубляет ситуацию и то, что многие люди подписывают документы, не читая их. Свою лепту вносят и менеджеры подобных компаний, обещая клиентам на словах разобраться со всеми документами. В этом и есть главная ошибка людей. В доверчивости.
Застройщику попросту не выгодно заключать основные договоры с дольщиками. После того как дом достроен и введен в эксплуатацию, стоимость квартир в нем многократно увеличивается. Застройщику гораздо выгоднее вернуть деньги дольщику и начать продавать квартиры уже по рыночной цене.
Логично, что обманутые люди обращаются в суды для понуждения компании-застройщика заключить основной договор после того, как не получили в ожидаемый срок предложения от застройщика. К сожалению, суды, почти всегда, отказывают в удовлетворении исковых требований, если срок для заключения основного договора пропущен. Речь идет именно о предварительных договорах участия в долевом строительстве.
Решение же проблемы заключается в следующем.
Когда вы заключили предварительный договор, внимательно ознакомьтесь со сроками заключения основного договора. Если такой срок не указан, то после выполнения условий предварительного договора со своей стороны (например, оплата соответствующей суммы), отправьте застройщику письменное предложение о заключении основного договора по почте заказным письмом с уведомлением или ценным письмом с описью. А лучше направьте два таких письма из разных почтовых отделений. Отправлять на адрес компании-застройщика, указанный в предварительном договоре, который заверен подписью и печатью уполномоченного лица.
Ибо даже, если вы вручите такое предложение, придя в офис застройщика лично, то не факт, что за него распишется «лицо, уполномоченное на это».
Практикующие юристы знакомы с ситуациями, когда некие стороны решили заключить соглашение, к которому привели длительные переговоры. Но к моменту этого соглашения они уже слабо представляют порядок и содержание сотрудничества, а чтобы разобраться в этом и распланировать свои шаги, стороны нуждаются во времени. Именно для того чтобы подобного не происходило, между сторонами официально заключается Он призван четко определять условия будущей сделки и указывать срок ее проведения.
В рамках данной статьи мы направим свое внимание на то, какими именно особенностями отличается такое Подробности его заключения и требования к его оформлению, направленные на создание ясности во взаимоотношениях сторон, можно видеть в ст. 429 ГК РФ. А комментарии, имеющиеся к ней, помогут уточнить определенные моменты.
Особенности правовых отношений
В правовую систему Российской Федерации входит огромное количество совершенно разных правовых отраслей. И одной из наиболее значимых среди них является гражданская сфера. Ее нормы координируют отношения имущественные и неимущественные между равными субъектами. А вступать в отношения, которые регулируются гражданским правом, могут как физические лица, так и организации (юридические лица) или государство.
Следует еще раз отметить, что отличительной чертой этого процесса является равноправие сторон и свобода заключения договоров. То есть здесь не может присутствовать аспект власти и подчинения - исключена предопределенность поведения одной стороны по отношению к другой только в силу занимаемого положения. Кроме того, не допускается вмешательство в процесс оценки выгод от договора посторонних, что позволяет сторонам свободно устанавливать цену и другие условия. Заключение предварительного договора также проходит в рамках, предопределенных ГК РФ.
Классическое понятие договора
В ст. 429 ГК РФ предоставляются сведения о соглашениях предварительного характера, особенности которых будут представлены далее в статье.
Так, классический вид договора имеет определенную специфику, и, согласно положениям ст. 420 ГК РФ, он является взаимным соглашением нескольких сторон (двух и более), которое устанавливает, прекращает или же изменяет их права и обязанности. При этом интерес каждой из сторон может быть удовлетворен только при условии соблюдении интереса другой стороны, что и порождает их общую заинтересованность в заключении соглашения и его надлежащем исполнении.
Следует также напомнить, что гражданским законодательством предусмотрен принцип свободы договора. Его наличие дозволяет субъектам правовых отношений принимать соглашения любого рода и формы, если это прямо не запрещено действующими нормативными актами.
Благодаря этому договор стал наиболее распространенным видом сделок, но часто без предварительного соглашения проведение последних является просто невозможным.
Ст. 429 ГК РФ «Предварительный договор»
Итак, проанализировав понятие классического соглашения, мы можем перейти к прямому анализу предварительных договоров. Как уже указывалось ранее, сведения о них закрепляет в себе ст. 429 ГК РФ. Она имеет 6 пунктов, каждый из которых объясняет их специфику. Например, п. 1 ст. 429 ГК РФ говорит о том, что предварительный договор - это соглашение, согласно которому определённые субъекты в будущем обязуются заключить иное (основное) соглашение, условия которого предусмотрены предварительным договором.
Следует при этом отметить, что объектом сделки в будущем могут быть услуги, имущество, предоставление скидок и т. п. Несмотря на наличие исключительной свободы в процессе заключения предварительного договора, его стороны должны учитывать определенные требования, которые описываются в ст. 429 ГК РФ.
К каким положениям выдвигаются требования?
Законодательные особенности предварительных договоров обуславливают специфику их заключения. В закрепляются требования, которые регламентируют условия, сроки и форму соглашений упомянутого в статье типа. Каждое условие включено в определенный пункт ст. 429 ГК РФ. Поэтому для выделения и детального изучения подобных требований, необходимо произвести теоретический анализ нескольких частей законодательной нормы.
Какова должна быть форма договора
Пункт 2 ст. 429 свидетельствует о том, что предварительное соглашение заключается в том же формате, который будет иметь будущая сделка. Таким образом, договор представленного типа может быть письменным или же нотариальным.
Устная форма предварительного соглашения - это нонсенс. При желании быстрого завершения сделки, предварительный договор подписывать попросту незачем, а в остальных случаях он должен быть оформлен. При этом нужно отметить, что форма соглашения диктуется нормами гражданского законодательства, и если, например, ГК говорит о необходимости заключения какого-либо договора в нотариальной форме, то и предварительная сделка будет иметь ту же особенность.
В пункте 2 ст. 429 кроме того, закреплена и ответственность за несоблюдение требований к форме. Таким образом, в случае пренебрежения указанными правилами, договор будет признан ничтожным, то есть таким, который не имеет юридической силы.
Особенности условий и сроков предварительного соглашения
Договор любого типа касается какого-либо предмета и, что самое главное, прав и обязанностей сторон, заключивших его. В совокупности данные аспекты составляют условия соглашения. Помимо этого, тот или иной договор может иметь как обозначенный срок своего действия, так и бессрочный характер. В любом случае данные параметры четко прописываются в соглашении.
Что касается предварительного договора, то представленные моменты закрепляет п. 3 и п. 4 ст. 429 ГК РФ. Условия соглашения должны отвечать существенным моментам основной сделки. Другими словами, предварительный договор повторяет структуру соглашения, которое будет заключено в будущем, а также устанавливает его предмет. Это требование существует для того, чтобы исключить любые потенциальные споры между сторонами.
Особенности времени действия предварительного соглашения довольно просты. Согласно стандартному правилу, в нем указывается срок, обязывающий заключить сделку. В том же пункте 4 ст. 429 предусмотрено и исключение из правил - в случае отсутствия обозначенного срока основной договор подписывается не более чем через год со дня заключения предварительного соглашения.
в случае нарушения
Как мы понимаем, предварительный договор содержит обязательство заключения в будущем основного соглашения. Поэтому неисполнение этого будет считаться нарушением. В таком случае могут быть применены определенные юридические шаги, предусмотренные п. 5 ст. 429 ГК РФ. Понуждение к заключению основного договора можно реализовать в течение 6 месяцев с момента нарушения данного обязательства. Подобным образом законодатель создает юридические рамки, которые не позволяют пренебрегать требованиями к срокам выполнения условий предварительного соглашения.
Безусловно, бывают случаи, когда даже при наличии предварительного договора у сторон возникают разногласия по поводу некоторых моментов основной сделки. От подобного никто из нас не застрахован, и при их возникновении стороны должны обратиться в суд. Его решение и определит условия основного договора, который субъекты обязаны заключить в будущем. В данном случае предоставленная специальной государственной инстанцией информация является обязательной для исполнения.
(п. 6 ст. 429 ГК РФ)
Далеко не всегда стороны предварительного договора в будущем заключают основной. В силу различных обстоятельств, субъекты могут потерять интерес к титульному соглашению. И если в течение необходимого срока все стороны не выдвинули требования о заключении основного договора, то обязательство его заключения прекращается вообще, что предусмотрено в п. 6 ст. 429 ГК РФ. Это может произойти и в силу иных обстоятельств:
- заключения соглашения основного характера;
- невозможности исполнения обязательства по каким-либо объективным причинам и т. п.
Представленные отступные моменты предусматриваются законом из-за наличия реальных рисков при заключении предварительного договора. Суть в том, что такого рода соглашение обязывает стороны произвести какие-либо действия в будущем. Однако в силу различных объективных причин основной договор может потерять свою актуальность, или исчезнет реальная возможность для его реализации, что нельзя не учитывать.
Заключение
Таким образом, нами была рассмотрена ст. 429 ГК РФ с комментариями. В заключение следует отметить, что существующие законодательные требования к предварительному договору являются весьма эффективными в процессе регулирования отношений, возникающих в момент заключения подобных соглашений. Поэтому остается надеяться, что в будущем специфика данной юридической категории будет только улучшаться.
Телефонная консультация 8 800 505-91-11
Звонок бесплатный
Сроки предварительного договора
Подписали предварительный договор на покупку паркинга со сроком подписания основного договора 29.09.2018 г. Заплатили деньги и пользуемся паркингом так как он построен но не сдан. Застройщик до настоящего времени не может сдать паркинг и настаивает на подписании дополнительного соглашения с продлением сроков и снижении неустойки до 0,001. Прошу сообщить Ваше мнение, что в данном случае лучше сделать идти в суд и побуждать заключить договор до истечении 6 месяцев, каковы перспективы или подписать соглашение о продлении сроков.
Здравствуйте, Константин! Перспектив решения суда о понуждении к заключени основного догоовра не вижу, поскольку объект ещё не сдан в эксплуатацию. А вот подписать доп. соглашение о продлении срока заключения основного договора вполне можно. Но при этом настаивайте на том. чтобы неустойка не была уменьшена. Прилагайте к проект доп. соглашения свой протокол разногласий.
Мы заключили предварительный договор купли продажи, с задатком, срок договора истекает, сделка пока не состоялась, какие у нас риски в этой ситуации?
Здравствуйте! Можете потерять задаток, если по Вашей вине не состоялась.
Внесли задаток составили предварительный договор срок истекает 24.03.2019, а на квартиру Судебными приставам наложено обременение на продажу в связи с неуплатой налогов плюс иском физ. лица, мы будем ждать, а если 22.03.19 позвонит его юрист - скажет, то он ещё не готов к сделке. Мы не хотим больше продлить договор. Как не потерять задаток, какие действия нам предпринять?
Необходимо направить в их адрес официальное письмо с требованием заключить основной договор в указанный срок на основе норм ГК.
Внесли задаток составили предварительный договор но срок уже истёк а Квартира ещё не куплена.
В таком случае Вы вправе требовать возврата задатка и выплаты неустойки.
Не куплена по чьей вине? Кто не оформил документы во время продавец или покупатель?
Могу ли я подписать предварительный договор за 3 дня до истечения срока права преимущественной покупки так как долю я могуприобрести через 20 дней сособственник нашел покупателя еще до уведомления меня выставив свою долю на продажуза неделю до уведомления и тот уже внес аванс.
Можете, у вас срок 30 дней и только после 30 дней можно продать долю другим лицам можете хоть в 30 день договор подписать.
Здравствуйте, Валентина Николаевна! Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Сроки преимущественного права покупки отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю. В уведомлении обязательно должна быть указана цена доли. Напишите письменное согласие на приобретение доли и подписывайте договор. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Сособственник не имел права брать аванс у третьего лица и заключать с ним какие-либо соглашения до истечения срока на уведомление Вас как другого участника долевой собственности.
Был подписан предварительный договор купли-продажи здания и взят задаток. Срок оформления здания прошёл. Покупатель требует вернуть задаток в двойном размере и переуступил это право по договору цессии третьему лицу. Правомочна ли переуступка?
Переуступка-ст 382-391 гк рф Переуступить обязательство которое ничем не подтверждено нельзя.
Здравствуйте, Алексей. Уступка может быть и правомочна, но это уже не имеет значения, поскольку основной договор не был заключен по вине покупателя, поэтому оснований для возврата задатка нет.
Заключил договор предварительной купли продажи машины. Машину доставили в срок, но я решил отказаться, внёс аванс в 50 тысяч.
В условиях договора написано, что в случае отказа я должен заплатить 13% НДС от аванса и "запятая НДС 20%".
Могут ли заставить платить НДС от стоимости всего автомобиля? Вернут ли аванс частично?
Вернуть должны все деньги, для этого необходимо предъявить письменное требование на основе норм ГК.
Ст.487 ГКРФ. Предварительная оплата товара ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 28 июня 2012 г. N 17 О РАССМОТРЕНИИ СУДАМИ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ ПО СПОРАМ О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ 4. К отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Если предварительный договор купли продажи срок закончился задаток 10000 а комната стоимостью 460000. Как быть деньги назад может забрать покупатель?
Здравствуйте. Если договор не выполнен по вине стороны, давшей задаток, то задаток не возвращается. Задаток это гарант заключения договора купли продажи. Возврат зависит от того, кто не исполнил условия предварительного договора.
Я продавец. 17 февраля истекает срок предварительного договора купли-продажи квартиры. Нотариус говорит, что документы еще не пришли из юстиции, т.п., хотя мы все документы подготовили еще 04.02.2019 г. Как поторопить нотариуса? Заранее, спасибо, Татьяна.
Да никак не поторопить нотариуса. Сами можете обратиться в росреестр и получить необходимые документы.
Срок предварительного договора купли-продади квартиры истек. Но,оплата произведена в полном объёме стоимости квартиры. Выявлен факт подделки документов. Можно вернуть деньги через суд?
Можно вернуть, поясните что значит подделка документов? Что именно подделали?
Можно вернуть через суд,
В данном случае необходимо понимать причины не заключения основного договора, и ознакомиться с условиями предварительного договора. По поводу подделки, если подделана подпись необходимо признавать договора недействительным.
Был заключён предварительный договор купли продажи 27.07.2018 сроком до 1.10.2018 с задатком в 20000 рублей.
В январе 2019 мы продали дом другим покупателям.
А покупать с которым был предварительный договор в прошлом году, сейчас звонит и требует вернуть задаток добровольно или будет суд.
Что делать нам в такой ситуации?
В соответствии с ст.381 ГК РФ 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Согласно статьи 429 ГК РФ п.6 обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не предложит другой заключить этот договор. Договор не был заключен в указанный вами срок по вине покупателя, следовательно задаток не возвращается. Если в вашем договоре не указаны условия, по которым вы не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и что он продлевается в случае не заключения основного договора в срок, то договор считается не расторгнутым. В вашей ситуации никаких мер не предпринимать. Пусть обращается в суд.
Доброго времени суток! Из вашего вопроса видно, Договор имеющий сок исполнения - 01.10.2018 г., так и н е был исполнен, следовательно он прекратил свой срок действия... Так что, ничего вы не должны возвращать. Покупатель сам - упустил срок покупки и потерял задаток.. Удачи!
Составлен предварительный договор у нотариуса на куплю продажу квартиры сроком на 2 месяца, если продавец в течении этого срока умирает переходит ли его обязанность продать мне квартиру его наследнику? Или договор автоматически прекращает своё действие?
Если сторона по предварительному договору умирает, что в таком случае предварительный договор прекращает свое действие (429 ГК РФ)
Добрый день! Обязательства прекращаются в связи со смертью, договор можно будет в этом случае составлять с наследниками. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2019) ГК РФ Статья 418. 1. Обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. 2. Обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора.
Обязанность продажи квартиры сохраняется. Ведь в силу ст. 1112 ГК РФ В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности
Здравствуйте, Иван, в данном случае обязательство будет прекращено и к наследникам не перейдет, поскольку в данном случае поменяется собственник имущества, который и будет им распоряжаться. ГК РФ Статья 418. Прекращение обязательства смертью гражданина Позиции высших судов по ст. 418 ГК РФ >>> 1. Обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. 2. Обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора. Удачи вам и всего наилучшего.
Здравствуйте Иван. Да в соответствии со ст. 1175 ГК РФ обязанности по договору переходят к наследникам. Статья 1175. Ответственность наследников по долгам наследодателя 1. Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. 2. Наследник, принявший наследство в порядке наследственной трансмиссии (статья 1156), отвечает в пределах стоимости этого наследственного имущества по долгам наследодателя, которому это имущество принадлежало, и не отвечает этим имуществом по долгам наследника, от которого к нему перешло право на принятие наследства. 3. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу, в целях сохранения которого к участию в деле привлекается исполнитель завещания или нотариус. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. (в ред. Федеральных законов от 29.11.2007 N 281-ФЗ, от 29.07.2017 N 259-ФЗ) При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению. Но в вашем случае срок исполнения обязательства по договороу отодвигается ещё минимум на 6 месяцев т.к. наследники должны вступить в права и оформить их. Для борлее правильной консультации желательно знать оплачивался ли задаток/ аванс...
Иван, в данном случае обязательство по заключении договора прекращаются, но если Вами была произведена оплата квартиры, то Вы имеете право обратиться с требованием к наследникам и требовать возврата уплаченной суммы. ГК РФ Статья 1175. Ответственность наследников по долгам наследодателя 1. Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. 2. Наследник, принявший наследство в порядке наследственной трансмиссии (статья 1156), отвечает в пределах стоимости этого наследственного имущества по долгам наследодателя, которому это имущество принадлежало, и не отвечает этим имуществом по долгам наследника, от которого к нему перешло право на принятие наследства. 3. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу, в целях сохранения которого к участию в деле привлекается исполнитель завещания или нотариус. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. При предъявлении требований кредиторами наследодателя срок исковой давности, установленный для соответствующих требований, не подлежит перерыву, приостановлению и восстановлению.
Договор прекращает свое действие в порядке ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иван! Добрый день! 1. Полагаю что обязанность продать квартиру не перейдет к наследнику, т.к. он не успеет принять наследство (ст. 1152 ГК РФ). Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: - вступил во владение или в управление наследственным имуществом; - принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; - произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; - оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства. А срок принятия наследства 6 месяцев ст. 1154 ГК РФ. 2. Полагаю что договор прекратит действие в связи со смертью наследодателя. Согласно п. 1. ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Добрый день! В соответствии с правилами пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно пункту 6 вышеназванной нормы закона, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Поскольку в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи заключен не был, ни одна из сторон не потребовала в письменной форме заключить этот договор, постольку в силу положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.
Обязательство в данном случае прекращает свое действие в соответствии со ст.418 ГК РФ. Так что не будет никакой обязанности у наследника продать вам квартиру.
Здравствуйте, Иван! В статье 552 ГК РФ четко сказано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Нужно будет в судебном порядке признавать договор недействительным только спустя полгода, когда наследники вступят в права на квартиру и Вы сможете с них требовать возврата денег.
Здравствуйте. В виду смерти продавца основной договор купли-продажи заключен не был и переход права собственности не произошел. Судебная практика показывает, что на ответчика не может быть возложена обязанность стороны по предварительному договору, в том числе по заключению с истцом основного договора купли-продажи спорных объектов, поскольку в силу ст 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, т.е. своей волей и в своем интересе, в связи с чем исполнение данного обязательства неразрывно связано с личностью умершего.
Здравствуйте! Нет, такая обязанность не перейдет к наследникам. Наследники по закону (завещанию) не могут выступать в качестве стороны по предварительному договору, поскольку в силу статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, т.е. своей волей и в своем интересе, в связи с чем исполнение данного обязательства неразрывно связано с личностью наследодателя (ст. 1112 ГК).
При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (1112 ГК РФ) Для приобретения наследства наследник должен его принять. Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. (1175 ГК РФ) Да вслучае принятия наследства, то ДА переходит обязанность.
Здравствуйте, Иван! Пунктом 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Учитывая данное положение, в случае смерти продавца покупатель должен направить нотариусу, ведущему наследственное дело продавца, или в суд требование о заключении наследниками основного договора - и сделать это до истечения 2-месячного срока, установленного для заключения основного договора. Тогда обязательства по предварительному договору не прекратятся автоматически с истечением срока заключения основного договора, и покупатель сможет обязать наследников продавца заключить с покупателем основной договор купли-продажи. Статья 1175 ГК РФ. Ответственность наследников по долгам наследодателя 3. Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу , в целях сохранения которого к участию в деле привлекается исполнитель завещания или нотариус. В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в соответствии со статьей 1151 настоящего Кодекса к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 29.08.2016 по делу N 33-16747/2016 Учитывая, что в предварительном договоре купли-продажи от дата года содержалось условие о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, вместе с тем, в течение указанного срока стороны договора каких-либо требований о заключении основного договора друг другу не направляли, при этом, доказательств заключения между истцом и ФИО 12 каких-либо соглашений, направленных на изменение срока действия предварительного договора от дата года, истец в суд первой и апелляционной инстанции не представил , поскольку действие предварительного договора прекратилось, оснований для предъявления к наследникам каких-либо требований, вытекающих из данного договора, у истца по делу не имелось . Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2014 по делу N 33-38863/14. К.А.В. обратился в суд с иском к ответчику А.Л. об обязании заключить в течение одного месяца договор купли-продажи комнаты ***, расположенной в квартире по адресу: *** на условиях, предусмотренных предварительным договором от ***, осуществить регистрацию перехода права собственности в Управлении Росреестра по Москве; требование обосновано тем, что по условиям предварительного договора от *** с собственником комнаты Е. предусмотрено заключение основного договора купли-продажи в срок до ***, однако основной договор купли-продажи комнаты заключен не был, собственник спорной комнаты Е. умерла ***, о чем истец К.А.В. не знал; поскольку наследником Е. признана ответчик А.Л. на основании решения суда и за ней признано право собственности на спорную комнату в порядке наследования, то А.Л. обязана исполнить обязательства Е. по заключению договора купли-продажи спорной комнаты. Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходил из того, что требование о понуждении заключения основного договора купли-продажи спорной комнаты в соответствии с условиями предварительного договора, предъявлены истцом к наследнику А.Л. за пределами срока, установленного условиями предварительного договора , поэтому не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.
В вашем случае договор прекращает действовать. Вы должны подписать новый договор с наследниками имущества после вступления их в наследство. Если вам откажутв заключении нового договора на продажу то придется обращаться в суд с иском либо о возврате уплаченных денег ст 1175 ГК РФ либо о признании сделки состоявшейся.
Иван, здравствуйте. Одним из оснований прекращения любого договора между физическими лицами, в том числе предварительного, является смерть одной из сторон. У Вас не возникнет обязанности по продаже квартиры, но может возникнуть обязанность по возврату денежных средств, уплаченных в счет оплаты будущей сделки. Эти денежные средства могут потребовать наследники. Удачи.
По договору розничной купли-продажи мебели продавец просрочил срок поставки предварительно оплаченного товара на 6 дней (предоплата 70% от полной стоимости товара, а 30%, по условиям договора, оплачивается покупателем продавцу при доставке). По закону о правах потребителя (ст.23.1 п.3) в случае нарушения продавец уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи.
Продавец настаивает на полной доплате 30% при доставке и подписании акта приема передачи, а потом уже предлагает покупателю написать заявление на выплату неустойки (пени) и ждать этой выплаты, не упоминая о конкретных сроках выплаты.
ВОПРОСЫ:
1) Имеет ли право покупатель при получении товара сразу вычесть сумму пени (0,5% от суммы предоплаты, умноженное на количество дней просрочки) из суммы доплаты? Если да, то могли бы дать ссылку на соответствующую статью закона?
2) Как исчисляется количество дней просрочки? В договоре срок поставки указан 40 рабочих дней. Среди 6 дней превышающих этот срок попадают 2 выходных. Учитываются ли выходные дни в данном случае - т.е. считать 4 дня просрочки или подряд 6 дней, не зависимо от выходных? Есть ссылка на статью закона?
Мы заключили предварительный договор купли-продажи, покупатели не вышли на сделку в положенный срок. Письменное обращение мы не отправляли, т.к. не знали. Сейчас они требуют предоплату, т.к. по ст 429 п 6 договор утратил силу. Что нам делать?
Светлана направьте требования о заключении основного договора купли-продажи ст.454 ГК РФ. Установите срок.
Я заключил как покупатель квартиры предварительный договор сроком на два года. Потом срок продлили еще на два года (в рамках срока). Уплатил в качестве аванса половину цены.
За три месяца до даты заключения основного договора мне стало известно о том, что продавец квартиру продал другому покупателю Я направил продавцу претензию с требованием вернуть аванс, продавец проигнорировал.
Обратился в суд с иском.
Суд квалифицировал не возвращенную сумму аванса в качестве неосновательного обогащения.
Ответчик заявил о пропуске искового срока.
Суд посчитал, что срок мною пропущен, поскольку, согласно объяснениям ответчика, мне должны были сообщить о продаже наши с ответчиком общие знакомые.
Знакомые были допрошены, заявили, что ничего мне не сообщали.
Суд отнесся к их показаниям критически (они в конфликте с продавцом).
Также суд посчитал, что мною проявлена неосмотрительность.
Вот цитата: "Соответственно, при наличии должной степени осмотрительности и добросовестности, по мнению суда, истец мог узнать об отчуждении указанной квартиры, поинтересовавшись судьбой указанного объекта недвижимости, учитывая, в том числе, внесение им авансового платежа в крупном размере".
Хотелось бы понять, в какой момент у продавца возникло неосновательное обогащение.
После получения от меня претензии или после окончания срока действия предварительного договора?
Повторюсь, что мне самому стало известно о продаже, пока предварительный договор еще действовал.
Претензию продавцу о возврате аванса я направил после того, как срок действия предварительного договора закончился.
Не очень понятно также то, что суд связал начало моего искового срока с тем, что продавец сам продал свою же квартиру. Как это связано и связано ли вообще?
Заранее благодарен за внимание к моему вопросу. С уважением, Владимир.
Владимир, здравствуйте! Неосновательное обогащение возникает, когда не имеется либо впоследствии отпадает основание для получения (удержания) денежных средств (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Исковая давность, в свою очередь, это срок для защиты лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Основание получения аванса продавцом в изложенной ситуации отпало после того, как продавец заключил договор купли-продажи квартиры с покупателем-2. Именно с этого момента денежные средства (аванс) стали являться неосновательным обогащением, у продавца возникла обязанность возвратить указанные денежные средства Вам. Т.о. момент возникновения неосновательного обогащения - дата заключения договора купли-продажи с покупателем-2. В свою очередь, узнать об этой сделке Вы могли лишь после того, как был зарегистрирован переход права собственности на квартиру, т.к. сведения реестра являются общедоступными. Именно с этого момента Вы могли предъявить требования о возврате уплаченных денежных средств, составляющих неосновательное обогащение продавца. Т.о. момент начала исчисления срока исковой давности - дата регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре. Предупреждение (во исполнение Правил, утв. ФПА РФ (протокол от 28.09.2016 № 7)) – предоставленная выше правовая информация не является юридической консультацией. Каждый случай имеет свои нюансы. Для успешного разрешения сложной ситуации обратитесь за юридической консультацией, составлением документов, представлением интересов в судах к адвокату.
Исходя из изложенной Вами в вопросе информации, Вы не пропустили срок исковой давности, а решение суда не основано на законе. Не очень понятно почему суд решил, что в данной ситуации было неосновательное обогащение, если имел место быть договор. В предварительном договоре было условие об аванасе? Как была оформлена передача аванса? Если решение не вступило в законную силу, то надо обязательно подать апелляционную жадлобу. В последнее время очень много отмен решений судов первой инстанции в апелляции.
Вне всякого сомнения, речь идет об очень странном решении суда. Достаточно сложно в данном случае вообразить основания для начала течения срока исковой давности по требованию о возврате неосновательного обогащения ранее наступления срока заключения основного договора, оговоренного в предварительном договоре. Однако, Сергей, Вы должны понимать, что ключевое значение при апелляционном обжаловании этого решение будет иметь анализ фактических обстоятельств Вашего дела с участием специалиста. Одного лишь Вашего рассказа о деле недостаточно. Надо минимум видеть текст спорного решения суда и заключенного Вами предварительного договора (вместе с соглашением о его продлении).
Срок предварительного договора купли продажи истёк, на стене появилась плесень. Мы уже не хотим заключать основной договор и утеплять стену своими силами. Хотим вернуть задаток по предварительному договору.
Если задаток, а не аванс, то не сможете вернуть.
Вы вправе это сделать.
Подписал в декабре предварительный договор на покупку квартиры где срок оплаты был до 14 января
В итоге квартиру не купил может ли застройщик через суд требовать у меня денег если договор будет расторгнут 17 числом?
Добрый день! Прочитайте внимательно Ваш предварительный договор в части наступления ответственности за неисполнеие условий договора. Предварительный договор - это соглашение о намерениях в будущем заключить основной договор, если основной договор не заключен, то сомнительны требования об оплате.
Зависит от обязательств в договоре, который Вы подписали... Но в любом случае условия договора можно обжаловать (оспорить) в суде.
Здравствуйте! Смысл предварительного договора заключается в том, что стороны обязуются заключить основной. Этот договор дает стороне право требовать в судебном порядке заключение основного договора. Именно с таким требованием может обратиться к Вам (в суд) застройщик. Обязательств об оплате предварительные договоры не должны предусматривать.
Как определить когда истекает срок предварительного договора купли-продажи недвижимости от застройщика (новострой), если предварительный договор был составлен 03.09.2018 г. По условиям договора: сдать Объект в эксплуатацию не позднее конца lV квартала 2018 года, но в предв. Договоре есть еще один пункт: Продавец откладывает подписание Основного договора на неопределенный срок от 6 до 10 месяцев, если задержка состоялась по вине других органов (органов исполнительной власти, БТИ и т.д.) Скажите пожалуйста с какой даты идет отсчет? С даты заключения предв. Договора или с даты начала 1-го квартала 2019 года (с 01.01.2019?) и плюс еще от 6 до 10 месяцев? В каких числах я имею право требовать заключение Основного договора? Спасибо.
Здравствуйте! С 1 января 2019 +6-10 месяцев, в этот срок должны заключить основной договор. Но если цена за квартиру оплачена полностью, можно попытаться через суд признать право собственности на квартиру или признать предварительный договор купли-продажи договором ДДУ.
Я заключила предварительный договор купли продажи! Основной договор купли продажи в срок исполнен не был! я вернула покупателю аванс, который был выплачен мне при заключении предварительного договора, но покупатель хочет взыскать с меня и остальные издержки по сделки! Имеет ли он на это право?
Здравствуйте. Все зависит от условий предварительного договора. Теоретически взыскать с Вас остальные издержки покупатель может..
Здравствуйте, Евгения. Чтобы ответить на ваш вопрос необходимо знакомиться с имеющимися документами по сделке и ситуацией в целом.
Как быть если в предварительном договоре не оговорен срок окончания предварительного договора.
Скорее всего есть условие в какой срок должен быть заключен основной договор. В таком случае в разумный срок - ГК РФ.
Был заключён предварительный договор на покупку квартиры, был отдан залог, в срок по 29 ноября включительно продавец должен подготовить документы для передачи в банк, срок подходит, а документов нет, получается 30 ноября договор будет являться недействительным и нам должны будут вернуть залог?
Добрый вечер, Валерия! Его действительность сохраняется в любом случае до исполнения сторонами своих обязательств! Вам необходимо связаться с продавцом, намерен ли он продавать данную недвижимость. Если да, и обстоятельства по которым документы ещё не подготовлены разрешаются, вам стоит просто дождаться... В любом случае задержка Продавца по его вине, играет в Вашу пользу, в дальнейшем после оформления недвижимости на себя, Вы также сможете выставить продавцу неустойку ща несвоевременную подготовку документов и нарушение условий предварительного договора. Если же продавец скажет вам, что сделка не состоится, то он обязан вернуть вам залог. Обычно в предварительных договорах сумма залога, подлежащая возврату удваивается!
Закончился срок предварительного договора купли продажи, просят еще подождать т.к. проблемы с документами, как быть просто ждать или заключить новый договор, и если не заключать то будем ли мы иметь право вернуть залог и в течении какого времени.
Если не заключите дополнительное соглашение к предварительному договору об изменении срока заключения основного договора, а также если до наступления срока заключения основного договора ни одна из сторон не направит другой предложение заключить основной договор, то предварительный договор в соответствии с ГК РФ прекращает свое действие и Вам обязаны будут вернуть задаток.
Если по предварительному договору купли-продажи покупатель отдал задаток и срок договора истек и не выполнен по вине продавца. Что дальше делать?
Жанна Сергеевна, пишите претензию, устанавливаете срок для подписание основного договора. В случае отказа обращайтесь в суд. О взыскании задатка в двойном размере.
Алгоритм действий разный, в зависимости от стороны сделки и соответственно конечной цели.
Здравствуйте, разъясняю, что в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договорам прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Поскольку обязательства по предварительному договору прекратились, Вам следует обратиться к контрагенту с предложением заключить договор-купли продажи. В случае оставления Вашего предложения без удовлетворения, Вы вправе ставить вопрос, в том числе, в судебном порядке о возврате продавцом уплаченных Вами в рамках исполнения предварительного договора денежных средств, которые учитывая выполнение последними платежной функции по договору купли-продажа, который не был заключен, будут являться авансом, а не задатком. С уважением, Иван.
Скажите если был оформлен предварительный договор купли продажи и указан срок (дата) , то я правильно понимаю что либо в эту дату, либо до этой даты должна пройти сделка?
Добрый день. Как сказано в условиях договора, либо в конкретную дату, или до назначенной даты, а может и позже в будущем. ГК РФ Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Сделка должна пройти в любое время до даты указанной в предварительном договоре. Иногда в таком договоре конкретно указана, что дата заключения основного договора такого то числа. Почитайте внимательно свой договор.
Был составлен предварительный договор, передали 10 000.00 задатком, срок предварительного был установлен 1 месяц. Если вышел срок предварительного договора, а подписание основного договора не было, обязан ли мне продавец вернуть задаток?
Добрый день. На мой взгляд в данном случае имеет значение, по чьей вине не заключен в срок основной договор. Вот виновник и несет ответственность по обязательству, стоимостью задатка. Если основной договор не заключен по вине продавца, он должен вам вернуть двойную стоимость задатка. Статья 380. ГК РФ Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) .
Здравствуйте, смотря по чьей вине, если по вине покупателя - задаток остается у продавца, если по вине продавца, то задаток в двойном размере возвращается покупателю. Ст. 380 ГК РФ.
Добрый день, Екатерина. Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поскольку основной договор в установленный срок с вами не заключили, то обязательства следует считать прекращенными. Задаток Вам должны вернуть в двойной сумме, то есть 20.000 рублей. Также вы можете требовать возмещение убытков, связанных с неисполнением договора (сумма задатка здесь тогда пойдет в зачет).
Заключили предварительный договор имеет он силу по истечению срока давности?
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского Кодекса РФ, т.е. другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Статья 429, 445 Гражданского Кодекса РФ.
Продаю квартиру, заключили предварительный договор купли продажи с сроком до 30.07.2018 выйти на сделку и оформить основной договор, Покупатель не вышел на сделку по причине того что у него самого сделка сорвалась с его покупателями (тоже квартиру продаёт) и просит наш Покупатель 2 недели ещё и не факт что он купит нашу квартиру так как срочно продаёт свою, но мы находимся в разных городах, если мы сейчас устно договорились что я жду две недели, но по истечению двух недель если Покупатель так и не выйдет на сделку, как мне быть, хочу подавать в суд, сейчас хочу отправить письмо что согласна ждать две недели и просьбу выйти на сделку до 15.08.2018, но я понимаю у нас это получается как пролонгация договора, а если я за 2 недели найду новых покупателей то получается уже я должна нести ответственность и отдавать задаток в размере 5000, можно ли сейчас не отправлять письмо о моем согласии, а отправить его дней через 10 с изменением текста что так как на сделку мы не вышли 30.08.2018 вы устно просили продлить на две недели, и сообщаю вам если вы не выйдите на сделку грубо говоря 18.08.2018 то я подаю в суд.
Или если я сейчас не оправлю письмо до договор будет не действительным? И уже поздно будет отправлять через 10 дней?
Здравствуйте! А какой смысл Вам подавать в суд? У вас, как я понимаю, заключен предварительный договор, с обеспечением исполнения обязательств в виде задатка. Вам сейчас надо, либо пролонгировать договор с покупателем, либо прекращать его и забирать себе задаток, поскольку покупатель не выполнил свои обязательства и искать нового, как поступить, решать Вам.
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Комментарий к статье 429 Гражданского Кодекса РФ
1. Весьма часто в практической деятельности субъекты оборота заинтересованы в том, чтобы обеспечить для себя в будущем определенные гарантии, необходимые для стабильной деятельности. С тем чтобы такие гарантии имели юридическую силу, законодатель в качестве одного из инструментов обеспечения будущих интересов заинтересованных лиц предусмотрел так называемые предварительные договоры. Под предварительным договором понимается такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, который установлен для основного договора. В том случае, если для основного договора нет особых предписаний о его форме, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этих правил влечет ничтожность предварительного договора. Если в законодательстве установлено требование о составлении договора в виде единого документа (например, для купли-продажи недвижимости), то это требование распространяется и на предварительный договор о купле-продаже недвижимости.
В законодательстве отсутствуют требования о государственной регистрации предварительных договоров. В связи с этим в судебной практике возник вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации. Высший Арбитражный Суд РФ в одной из своих рекомендаций дает отрицательный ответ на этот вопрос (см. письмо ВАС N 59).
3. С заключением предварительного договора у сторон возникает только одно право и только одна обязанность - заключить основной договор. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги и проч.
5. В том случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другой стороне предоставлено право обратиться в суд с исковым требованием о понуждении к заключению договора. Помимо того, она вправе потребовать возместить причиненные этим убытки, а также неустойку, если требование о неустойке было включено в условия предварительного договора.
6. В предварительном договоре должен быть указан срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор. Если стороны не определили этого срока, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. В случае если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.
Если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен или любая из сторон не направит другой стороне предложения заключить договор, то обязанности, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.
В этом выпуске пойдёт речь о сроках действия предварительного договора купли-продажи в ситуации, когда между сторонами заключён такой договор. Закрепить намерение продать объект недвижимости, т.е. совершить сделку купли-продажи в будущем, можно путём заключения предварительного договора купли-продажи. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому условия основного договора должны быть отражены в предварительном договоре.
Об изменении и расторжении договора купли-продажи мы говорили в предыдущем выпуске, указанные положения применяются и к предварительному договору.
В некоторых случаях продавцом по предварительному договору может быть застройщик, т.к. Застройщик не может сразу подписать договор купли-продажи квартиры, квартира просто еще не создана и ему сложно определить момент окончания строительства.
Почему следует обращать внимание на срок действия предварительного договора?
В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.
Если с календарной датой и временем все понятно, то неизбежные события необходимо разъяснить отдельно. Критерием неизбежности может быть независимость наступления события от воли сторон, т.е. сторона своими действиями не сможет создавать условия для изменения такого срока. Примерами таких неизбежных событий может быть: весна, новый год, пасха, полнолуние и др.
Часто в предварительных договорах используют различные формулировки, например: «заключить основной договор купли-продажи в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца» или «заключить основной договор купли-продажи в течение 180 дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» и т.д.
Чем плохи такие формулировки?
Указанные примеры событий не обладают признаками неизбежности, поскольку для появления права собственности продавец должен совершить определенные действия, а он может их и не совершать. С вводом дома в эксплуатацию ситуация аналогичная.
В силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления.
Положения ч. 4 ст. 429 ГК РФ предусматривают то, что в случае если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Поэтому при наличии такой неопределенности в сроках, предварительный договор действует всего один год.
После прекращения действия предварительного договора купли-продажи, заставить продавца совершить сделку на тех же условиях будет сложно, а иногда и невозможно. У продавца останется обязанность вернуть деньги, если он их получал по предварительному договору. Поэтому в предварительном договоре срок заключения основного договора должен быть указан в виде календарной даты или события, которое неизбежно должно наступить.
В случае если срок предварительного договора подходит к концу, а совершить сделку еще невозможно, необходимо до окончания срока действия предварительного договора направить другой стороне предложение заключить основной договор. Это позволит не дать предварительному договору прекратить свое действие, согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ.
Заключение основного договора купли-продажи приводит к исполнению предварительного договора, а как мы уже говорили в предыдущем выпуске «исполнение является одним из способов прекращения обязательств» согласно ст. 408 ГК РФ.
