Главная » Семейное право » Право собственности на землю в современной россии. Частная собственность на землю - Земельное право (Меденцов А.С.)

Право собственности на землю в современной россии. Частная собственность на землю - Земельное право (Меденцов А.С.)

Частная собственность на землю

1. Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя: индивидуальная собственность граждан и юридических лиц; общая собственность, подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую долевую собственность, когда доля каждого сособственника известна заранее.

Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.

В процессе земельной реформы граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация). Кроме того, они могут это сделать путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Право собственности на землю включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения землей.

Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности, т.е. землей. Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.

Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества.

Возможность легального пользования землей является сердцевиной не только права владения, но и права собственности. Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого земельного собственника, как государство. Как показывает опыт стран мира, у собственника в этом случае сохраняется право на извлечение выгод из принадлежащей ему земли, но опосредованно - путем получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли - арендатору (а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю.

Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают как бы две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.

Собственнику принадлежит право распоряжения землей. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах - вещественной и правовой. Юристы традиционно обращают внимание на правовую сторону распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника или дается право разделить свою землю на несколько частей, поручение управлять каждой из них особому лицу. Также к правовой форме распоряжения земельным участком необходимо отнести изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Но не меньшее значение имеет и вещественная форма распоряжения землей. Сюда относится право необратимого изменения назначения земли, например ее застройки, перепланировки ландшафта. Вещественное (физическое) распоряжение включает в себя также такие мероприятия, как трансформация угодий (например, посадка леса на месте пашни или раскорчевка леса под пастбище), проведение капитальных работ, направленных на защиту и (или) улучшение земли.

2. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях Российской Федерации. До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Под приграничными территориями понимаются территории пограничной зоны, российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемые природные территории, объекты и другие территории, прилегающие к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска.

Иные "особо установленные территории" могут быть предусмотрены федеральными законами. Например, в соответствии со ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

3. Общая собственность на земельные участки возникает в случаях, предусмотренных законодательством, или путем добровольного объединения собственниками принадлежащих им земельных участков. Соответственно, этот вид собственности возникает либо в силу закона, либо по заключаемому между собственниками договору.

Например, Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" установлено, что земельный участок, как и любое иное имущество фермерского хозяйства, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не установлено право общей долевой собственности.

Земельные участки, расположенные под многоквартирными жилыми домами, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя:

Индивидуальная собственность граждан и юридических лиц ;
Общая собственность .

Общая собственность подразделяется на:

1. Общую совместную собственность – без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности;

2. Общую долевую собственность – когда доля каждого сособственника известна заранее.

Общая собственность на земельные участки возникает в случаях, предусмотренных законодательством, или путем добровольного объединения собственниками принадлежащих им земельных участков. Соответственно, этот вид собственности возникает либо в силу закона, либо по заключаемому между собственниками договору. Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.

В соответствии со ст. 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ, федеральными законами Российской Федерации не могут находиться в частной собственности.

Право собственности на землю включает три правомочия:

владения,
пользования,
распоряжения землей.

Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности, т.е. землей.

Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.

Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества.

Возможность легального пользования землей является сердцевиной не только права владения, но и права собственности. Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого земельного собственника, как государство. Как показывает опыт стран мира, у собственника в этом случае сохраняется право на извлечение выгод из принадлежащей ему земли, но опосредованно – путем получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли – арендатору (а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю.

Право распоряжения землей принадлежит только собственнику. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах:

вещественной;
правовой.

Юристы традиционно обращают внимание на правовую сторону распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника или дается право разделить свою землю на несколько частей, поручение управлять каждой из них особому лицу.

Также к правовой форме распоряжения земельным участком необходимо отнести изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях Российской Федерации. До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Иные «особо установленные территории» могут быть предусмотрены федеральными законами. Например, в соответствии со ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

12 декабря 1993 г. всенародным референдумом принимается основной закон страны. И конечно, конституция содержала в себе положения, прямо касающиеся земельного права. А именно: Ст. 9 установила, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности

Принятие конституции потребовало привидения всего законодательства в соответствии с нею. И с этой целью был издан 24 декабря 1993 Указа президента № 2287 «О приведении законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ» отменялись законы, противоречащие Конституции Р.Ф. так, например, отменялась часть ЗК РСФСР, ряд статей Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, Закон об аграрной реформе. Таким образом, собственники земли, землевладельцы и арендаторы получали право самостоятельно хозяйствовать на земле, распоряжаться произведенной продукцией и доходами от ее реализации.

Запрещалось любое вмешательство в хозяйственную деятельность со стороны государственных, хозяйственных и других органов и организаций.

У хозяйств изымалась часть земли для создания в каждом районе фонда земли для наделения фермерских хозяйств. Был определен порядок выдела земельной доли и имущественного пая колхозников и работников совхозов. Закон определил крестьянское хозяйство, как самостоятельного хозяйствующего субъекта, с правами юридического лица, так же указывалось, что крестьянское хозяйство осуществляет свою деятельность на принципах экономической выгоды (а не общественной полезности, как говорилось ранее в отношении землепользователей).

Граждане имели право на получение в собственность или аренду земельных участков для: ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах; садоводства; иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Собственники земельных участков имели право:

1) самостоятельно хозяйствовать на земле;

2) использовать в установленном порядке для нужд хозяйства, имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые;

3) возводить строения и сооружения;

4) собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений;

5) проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы;

6) участвовать в решении вопросов мелиорации их земель;

7) на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных и общественных нужд;

8) отчуждать государству, передавать в аренду, а также дополнительно покупать у Советов народных депутатов земельные участки. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы обладали всеми правами собственников земельных участков, а также правом на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду.

Сделки по купли-продажи, самовольном обмене земельных участков без участия Совета народных депутатов признавались недействительными.

Как мы видим, аграрная реформа шла медленно и противоречиво, но все же она шла. Была сформирована начальная нормативная база реформы и на этом нельзя было останавливаться.

Постановление Правительства от 29 декабря 1991г. №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» устанавливало, что совхозы и колхозы были обязаны до 1 января 1993 г. провести свою реорганизацию, а Министерству сельского хозяйства РФ, Советам Министров республик РФ, администрациям краев, областей предписывалось сформировать до 1 февраля 1992 г. совместные комиссии по приватизации земель, находящихся в пользовании совхозов и колхозов, и реорганизации этих хозяйств. Районным и внутрихозяйственным комиссиям вменялось провести разграничение находящихся в пользовании колхозов и совхозов земель, выделив земли, остающиеся в государственной собственности и передаваемые гражданам в частную, индивидуальную и коллективно-долевую собственность. Колхозы и совхозы имели право продать или сдать в аренду жилой фонд и некоторые другие объекты социальной сферы (кроме объектов образования) .

Все члены колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшие на пенсию, имели право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности. По решению коллектива хозяйства пай мог быть предоставлен работникам объектов социальной сферы .

К середине 1993 г. прошли перерегистрацию более 20 тыс. колхозов и совхозов, а 7 тыс. заявили о своем желании сохранить прежнюю форму хозяйствования.

Основополагающим документом, отразившим радикальный курс реформ в условиях законодательного вакуума, возникшего после октября 1993 г., стал Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» который утвердил, по существу, неограниченное право частной собственности на землю физических и юридических лиц.

Новый Гражданский кодекс РФ, в соответствии с Конституцией РФ, законодательно закрепил указанные формы права собственности и других прав на землю, посвятив регулированию земельных отношений специальную главу 17, состоящую из 28 статей (ст.260 - 287).

7 марта 1996 г принимается Указ Президента Российской Федерации №337 "О реализации конституционных прав граждан на землю". Он еще более расширяет земельную реформу. Указом предусмотрены важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки и доли и на свободное распоряжение ими в самых различных формах для развития сельскохозяйственного производства.
29 января 1997г. принимается Лесной кодекс Российской Федерации, который устанавливал правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов. В ст. 12 запрещалась купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации.
2 января 2000 г. принимается Федеральный Закон «О государственном земельном кадастре». Земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения: государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля за использованием и охраной земель и иной связанной с владением, пользованием, распоряжением земельными участками деятельности. Государственный земельный кадастр содержит сведения о: земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территории, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов РФ; землях и границах РФ. В Едином государственном реестре земель содержится сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. Также в нем содержатся следующие сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение; площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; наличие объектов недвижимого имущества и другие сведения.

Восемь лет реализация земельных отношений происходила на основании указного права и норм, регулирующих земельные отношения, содержащиеся в различных законодательных актах: Гражданский кодекс; Градостроительный кодекс, федеральные законы - «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О садоводческих, огороднических дачных некоммерческих объединениях граждан», «О государственном Земельном кадастре», «О разграничении государственной собственности на землю», «О землеустройстве» и т.п.. Фактически, к моменту принятия Земельного кодекса Российской Федерации сформировалась довольно обширная нормативная база, регламентирующая земельные отношения в Российской Федерации. Земельный кодекс 2001 года представляет собой не кодифицированные абсолютные нормы, а выступает и качестве неких основ для дальнейшего развития и формирования земельного законодательства, является, политической кодификацией земельно-правовых норм. Из 103 статей земельного кодекса лишь четыре не содержат прямой отсылки на федеральный закон; федеральное законодательство; акты Президента и Правительства Российской Федерации, акты органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления. Право частной собственности доступно не только российским гражданам и юридическим лицам, но и иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам. Кодекс определяет исключения из этого общего правила, которых, по сути, всего два: первое - специальные случаи, установленные федеральным законом; и второе - случаи, когда речь идет о собственности на землю в пределах приграничных территорий. Перечень таких зон и территорий должен быть установлен Указом Президента Российской Федерации. Следует отметить значительное снижение сферы применения такого титула землепользования, как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Обладателями этого титула в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса могут быть только органы государственной или муниципальной власти; государственные или муниципальные учреждения либо федеральные казенные предприятия. Иным субъектам на этом право земельный участок не предоставляется. До 1 января 2004 года, обладатели титула постоянного (бессрочного) землепользования, кроме субъектов, указанных в ст.20 ЗК РФ, обязаны переоформить свое право землепользования на титул аренды, либо выкупить земельный участок и приобрести титул собственника. Право пожизненного (наследуемого) владения земельным участком в соответствии с новым кодексом более не предоставляется. При этом владелец земельного участка имеет право, но не обязан, переоформить свое право на право собственности или аренды и каким - либо конкретным сроком реализация этого права кодексом не ограничивается. Землевладелец обладает и распорядительными полномочиями в отношении находящегося в его владении земельного участка, путем передачи его по наследству.

Особый интерес в Земельном кодексе вызывают нормы, регулирующие земельные отношения собственников объектов недвижимости. Не анализируя все сложные вопросы, возникающие в области регулирования отношений землепользования, в этом случае, следует обратить внимание на появление в кодексе определенной новеллы. Статьей 36 Земельного кодекса предусматриваются случаи, связанные с землепользованием на титуле аренды множественными арендаторами. Если объект недвижимости принадлежит на праве собственности нескольким собственникам и расположен на неделимом земельном участке, а этот участок находится в государственной или муниципальной собственности, то все собственники недвижимости обладают правом на заключение договора аренды. Следует обратить внимание, что данный договор не может быть договором аренды земельной доли, поскольку участок неделимый. Статья 36 Земельного кодекса предполагает, что любой собственник недвижимого имущества вправе обратиться с соответствующим ходатайством к собственнику земли о заключении договора аренды. Договор аренды земли должен заключаться в соответствии с той идеальной долей, которая соответствует доле в праве на недвижимое имущество. Подобный договор, заключенный одним из множественных собственников, должен содержать условие его открытости, то есть согласие арендатора о вступлении в договор иных собственников недвижимости.

Земельный кодекс Российской Федерации впервые за всю историю развития земельных отношений закрепил значимость, важность и абсолютный характер земельных отношений, обладающих экологической сущностью, не исключающих эффективное и прибыльное использование земель в Российской Федерации.

Право частной собственности – есть правовая форма наделения граждан материальными благами, не допускающая вмешательства распоряжения ими иных лиц. В нижеприведенной статье мы расскажем о том, что такое частная собственность на землю, какими статьями закона регулируется данный правовой аспект.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ право частной собственности на землю представляет собой совокупность трех правомочий, несущие определенные юридические и физические аспекты:

Владение - юридически законное правомочие, дающее возможность обладать определенным имуществом.
Пользование - правомочие на эксплуатацию имущества с целью извлечения из него прибыли либо продуктов потребления. Данное правомочие возможно только в случае собственного фактического владения имуществом.
Распоряжение - правомочие, дающее возможность определить юридическую принадлежность имущества посредством состояния или назначения (уничтожение, передача по наследству, отчуждение или аренда по договору, залог или обременение, другое).

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник имущества вправе самостоятельно выбирать юридическую судьбу своего объекта, основываясь на личных интересах, которые, в свою очередь, не должны противоречить закону и нарушать законные интересы иных лиц.

Общие права собственника земли регулируются ст. 40 Земельного кодекса РФ. Частная собственность на землю может принадлежать на законных основаниях как физическим, так и юридическим лицам. Соответственно, правовой режим предполагает равный доступ всех лиц к приобретению, содержанию и распоряжению землями, находящимися в собственности субъектов. Отметим также, что правом частной собственности на землю могут обладать иностранные граждане или юридические лица, лица без гражданства. Но при этом российский закон ограничивает это право невозможностью быть собственниками земельных долей, а также земель, которые предоставляются для ведения фермерского хозяйства или ведения садоводства, земель, находящихся на приграничных и иных особо установленных территориях РФ. В частную собственность может быть передан земельный участок, свободный от законодательных ограничений. На основании п. 2 ст. 27 ЗК РФ не могут быть переданы в частную собственность и быть объектами любых сделок земли, изъятые из оборота либо ограниченные в обороте, в частности, это касается земель лесного фонда, общего пользования в населенных пунктах и земель, на которых находятся объекты обороны. Право собственности на участок дает правомочия для распоряжения объектом в назначении, указанном непосредственно в правоустанавливающих документах. Так, земельный участок может быть использован гражданами для ведения фермерского хозяйства, огородничества и садоводства, под и для ведения предпринимательской деятельности. Имея права собственности на землю, гражданин может передавать объект во временное пользование иным лицам, сдавать в аренду либо отчуждать через , передавать в объект собственности в качестве взноса в уставной фонд либо залогового имущества, дарить, менять, передавать по договору наследования. Кроме того, собственники земельного участка вправе добровольно отказаться от права владения им либо создать общую собственность с иными лицами посредством объединения земельных участков. Закон вправе ограничить правомочия владения, пользования и распоряжения землей. Вместе с тем, земельный участок, находящийся в частной собственности, может быть изъят в установленном законном порядке для государственных, общественных или муниципальных нужд с компенсацией его стоимости по государственной оценке. При наличии правонарушений собственником земельного объекта, он может быть лишен права частной собственности без компенсации на основании судебного решения. Право частной собственности на землю возникает с момента регистрации и удостоверяется выпиской из реестра недвижимости. Лица, обладающие правом частной собственности на землю, кроме правомочий, приобретают определенные обязанности:

своевременная уплата налога за землю;
реализация мероприятия по сохранению земельного участка;
эффективное использование земли в соответствии с указанным целевым назначением;
неукоснительное соблюдение законов градостроительства;
своевременная подача .

Основаниями для возникновения права собственности на землю могут являться сделки по купле-продаже, мене, дарения, наследования, ипотеки. Также, частная собственность может возникнуть вследствие таких аспектов, как приобретательная давность и административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления). Частная собственность на землю делится в зависимости от правообладателя и может быть:

индивидуальной собственностью, принадлежащей физическому или юридическому лицу;
общей собственностью, которая, в свою очередь, делится на:
- общую совместную (без определения долей)
- общую долевую (каждый сособственник знает заранее, какая доля ему будет принадлежать).

Общая собственность на землю может возникнуть в силу закона либо по договору. Также как и физические лица, юридические на правах собственности, вправе принимать решение по объединению нескольких земельных участков, находящихся в их собственности, с целью использования на правах общей совместной или общей долевой собственности. Так, например, земельные участки, используемые под строительство многоквартирных домов, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме. Прекращение права собственности на землю граждан может быть:

Добровольным:
- при отчуждении собственником земельного участка на основании сделки;
- в случае смерти собственника объекта и перехода права собственности государству согласно договору наследования (муниципальное основание);
- прекращение деятельности юридического лица;
- добровольный отказ собственника от своих прав на землю.
Принудительным:
- при использовании земельного участка не по целевому назначению (284 и 285 ГК РФ и ст. 44 ЗК РФ);
- при обращении взыскания на земельный участок по неисполненным обязательствам должника (статья 278 ГК РФ);
- при реквизиции земельного участка;
- при конфискации или национализации земель;
- в случае выкупа земельного участка государством или муниципалитетом (ст.ст. 279 - 282 ГК РФ и статья 49 ЗК РФ);
- в случае отчуждения земли, которая, согласно с условиями законодательства, не может принадлежать на правах частной собственности данному лицу.

Право собственности на земельный участок, кроме обязательств, указанных выше, предполагает возникновение у собственника гражданско-правовой, дисциплинарной, административной, трудовой и уголовной , которая регулируется:

статьями 254, 246 Уголовного кодекса РФ;
статьей 75 Трудового кодекса РФ;
статьями 7.1, 8.6, 10.9 КоАП РФ.

Людмила

Доброй ночи! Мой участок принадлежит моей семье на праве частной собственности с 1984 г.(без ограничений). ИЖС. Дом расположен на расстоянии 40 м. от железнодорожного перегона, где отсутствуют стационарные источники выброса вредных веществ. В свете постановления Правительства 222 от марта 2018 г. о СЗЗ, требуется установление СЗЗ относительно существующих объектов. Размер зоны должен быть установлен с учётом натурных промеров показателей излучаемых вредных выбросов (механических факторов) или принимается фиксированная величина? Как противостоять "надуманной" необходимости застолбления территории. И имеет ли право муниципалитет, не имея прав на мой участок, требовать от ж.д. установления СЗЗ шириной в 150 м. не обосновывая данные требования?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! При установлении границ санитарно-защитных зон учитываются рассеивания выбросов вредных (загрязняющих) веществ в атмосферном воздухе, физическое воздействие на атмосферный воздух и оценка риска для здоровья человека. Поэтому в каждом конкретном случае должен быть обоснован конкретный размер санитарно-защитной зоны. Согласно указанному Вами постановлению Правительства РФ документы об установлении санитарно-защитных зон готовятся и предоставляются собственниками соответствующих объектов недвижимости, а не местной администрацией.

Алла

Здравствуйте, проблема такая: есть дача и земля 30 соток все в собственности оформлено, но местное ЖКХ без предупреждения по участку прорыло 2 огромных рва, непонятно зачем, при этом повредив заборы, мелкие сооружения и плодовые деревья. Как и кого привлечь к ответственности и заставить устранить весь этот ужас?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алла! Если размер ущерба является значительным, то можно подать заявление в полицию о возбуждении уголовного дела. Если это не поможет, то надо фиксировать причиненный ущерб и подавать иск в суд о возмещении причиненного материального ущерба. Привлекать к суду надо ту организацию, которая осуществила раскопки.

Анастасия

Здравствуйте. Скажите пожалуйста, могу ли я отрезать воду соседям если труба лежит на моем земельном участке? Администрация говорит что не имею права так как я имею право только на пахотный слой.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анастасия! Если будет установлено, что проложение водопроводной трубы соседями через Ваш участок было незаконным и нарушающим Ваше право собственности, то Вы имеете право отрезать трубу. Но перед этим надо точно убедиться в характере использования данной трубы. Возможно, труба используется для нужд садоводства.

Светлана

Здравствуйте! К нашему земельному участку, в связи с расположением, возможен один единственный проезд, который был отображен на выкипировке плана. Сосед сделал межевание таким образом, что включил дорогу в свой участок, лишив нас подъезда к дому, нарушив наши права. Это ошибка кадастровых инженеров или желание соседа, не знаю Но что нам делать в данной ситуации?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! Сосед должен по договоренности с Вами предоставить сервитут. В случае отказа надо обращаться в суд с иском об установлении сервитута. Но предварительно следует изучить кадастровую карту на предмет установления права собственности соседа на часть участка с дорогой. Если он самовольно захватил землю, то с ним уже должны разбираться надзорные органы.

Александр

Здравствуйте. На земельный участок был получен кадастровый номер 2015 г., в 2016 г. Приказом Министерства культуры РФ от 12.08.2016 № 1864 данный участок стал достопримечательным местом. Исходя из вышесказанного Управление охраны культурных объектов города Севастополя с целью уточнения сведений о Достопримечательном месте и уточнения наличия культурного слоя на данном земельном участке просит проинформировать о наличии договора на проведение археологических работ либо о наличии историко-культурной экспертизы до 08.06.2018. Имеет ли право Управление охраны культурных объектов города Севастополя требовать данный договор на проведение археологических работ либо о наличии историко-культурной экспертизы за средства владельца земельного участка?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Для справочных целей управление охраны культурных объектов может потребовать предоставления договора, если он есть, но вот обязать Вас проводить археологические работы или историко-культурную экспертизу указанный орган не имеет права.

Александр

Павел Петров

Здравствуйте. Владею участком земли ИЖС на первой линии озера в Ленинградской области. Участок прилегает непосредственно к самой воде. И справа и слева от моего участка точно такие-же собственники ИЖС. Федеральная служба земельного надзора просит убрать заборы ограждающие наши участи друг от друга на расстояние 20-ти метровой зоны от берега. Тем самым оставив нас без заборов между соседями. Зачем тогда этот 20-ти метровый доступ? Правомерно ли такие действия, ведь это частная собственность и кроме собственника находится на участке кого либо другого незаконно, сервитутов мы никому не предоставляем и видеть на своих участках других, незнакомых нам людей наверное, желание не возникает. Как быть в этой ситуации подскажите пожалуйста?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Павел! В Водном кодексе РФ нет запрета на установку заборов в пределах водоохранных зон. Поэтому непонятно, на каком основании базируется требование государственного органа об удалении заборов. Для начала Вам следует получить письменное предписание с указанием законов, на основании которых выдвигается соответствующее требование. Только таким образом можно установить, насколько правомерны действия чиновников. Не исключено, что все это было высказано в устной форме произвольно.

Павел Петров

Здравствуйте, спасибо за ответ. Федеральные служащие на словах утверждают: что есть действующий водный кодекс РФ и статья № 65 в которой прописаны ограничения и запрет на строительство в природоохранных зонах. А именно: на расстоянии 20 метров от кромки воды не позволительно устанавливать заборы и другие ограждения препятствующие доступ третьих лиц к водоему. Огородив часть береговой зоны и создав дополнительные неудобства для доступа граждан владелец участка должен заплатить штраф и снести его.

Сергей (старший юрист)

В ст. 65 Водного кодекса РФ перечислены все ограничения в водоохранной зоне, а про 20 метров там нет ни слова.

Павел Петров

Водный кодекс Статья 6. Водные объекты общего пользования 1. Поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. 2. Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 6. Полоса земли вдоль береговой линии границы водного объекта водного объекта общего пользования береговая полоса предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров. в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 244-ФЗ

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю. Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности физических лиц

1 См. постановление Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении Порядка купли- продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» // САПП РФ. 1993. № 23. Ст. 2114. § 5. Право частной собственности на землю. Общая собственность 75

и право частной собственности юридических лиц. Российское земельное законодательство максимально расширяет круг физических и юридических лиц - субъектов права частной собственности и включает в их число граждан РФ, иностранных граждан, лиц без гражданства, отечественные, иностранные, международные организации, совместные предприятия, общественные организации и др. Вместе с тем право частной собственности иностранных физических и юридических лиц существенно ограничено. Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых для ведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, других земель сельскохозяйственного назначения не могут быть собственниками земельных долей. Имеются и другие ограничения. Так, иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками на приграничных территориях, а приобретают право частной собственности на землю на разрешенных для этого территориях только за плату.

Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК). В частной собственности в настоящее время находится незна- чительная площадь - всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах - свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности. Земельные участки могут передаваться их собственниками другим лицам во временное пользование, аренду либо отчуждаться путем совершения сделок купли-продажи, наследования, дарения, мены, передачи в качестве взноса в уставные фонды, могут быть предметом залога. Собственники 76

могут также добровольно отказаться от своего земельного участка либо могут объединить его с земельными участками других собственников для создания общей собственности.

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. Так, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 запрещается залог сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В этом случае речь идет 0

запрете на залог права собственности. Залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (ст. 22 ЗК). Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд в установленном порядке и при условии компенсации их стоимости. В определенных случаях правонарушений в порядке конфискации собственник может быть лишен права собственности в соответствии с судебным решением без компенсации. На части земельного участка может быть установлен публичный либо частный сервитут.

На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК). Право частной собственности возникает в результате различного рода сделок - купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).

Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации2. 1

СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. 2

См. Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утв. постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503.

Право общей собственности на земельные участки означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения конкретным земельным участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые выступают сособственниками. Общая собственность существует в виде долевой или совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством о регистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не определяется (ст. 244 ГК).

I» Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые путем добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей). Хотя в большинстве случаев возникновения общей собственности действует принцип добровольного выбора, в некоторых случаях право общей собственности является единственной альтернативой. К примеру, при выделении земельного участка садоводческим или огородническим объединениям граждан за плату земельный участок предоставляется первоначально в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена. В кондоминиумах общее имущество, включая прилегающие к обслуживающим объектам земельные участки в установленных границах, находится в общей долевой собственности домовладельцев.

Право общей долевой и совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права собственности на часть земельного участка (долю) в общей собственности, выдаваемым каждому собственнику отдельно. Право общей совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права, оформляемым в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земли, находящиеся в общей долевой и совместной собственности, используются для различных целей: ведение сельского хозяйства, предпринимательская деятельность, использование земель для размещения объектов жилой и нежилой постройки. Владение и пользование земельным участком, находящимся в общей собственности граждан, осуществляется сообща.

долевой собственности 78

Глава 4. Право собственности на землю

собственник обладает независимым правом распоряжения своей долей. Он может передавать свою долю в пользование другим пользователям, продать, заложить, передать ее по наследству и совершать другие сделки, связанные с отчуждением земель с учетом установленных законодательством ограничений и по соглашению всех ее участников. При этом такие участники обладают преимущественным правом покупки доли. Во многих случаях ограничением правомочия распоряжения является требование о выделении земельной доли в натуре при совершении определенных действий по распоряжению земельным участком. Так, в аренду может быть передана лишь физически обособленная часть общей земельной собственности. Ипотека может быть установлена только на принадлежащую гражданину земельную долю, выделенную в натуре (ст. 62 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При невозможности выделения земельной доли в натуре собственник не может заложить ее, передать в аренду, а имеет право только на компенсацию. Имеются и другие ограничения.

При совместной собственности сособственники обладают равными правами собственности на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех других участников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным участком либо его частью, а также иным образом распоряжаться им. При совершении таких действий согласие других участников предполагается и специального удостоверения в форме договора или иной форме для совершения распорядительных действий не требуется. Особые дополнительные правила установлены для оборота долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Так, кроме универсальных сделок собственники земельных долей могут передать свою долю в доверительное управление. Передача земельного участка в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему. Порядок пользования и распоряжения земельным участком, переданным в доверительное управление, определен гл. 53 ГК

Просмотров