Субъекты оценочной деятельности сотрудники фонда. Целями оценки облигаций могут быть. Субъекты оценочной деятельности
| Введение |
| 1 Субъекты оценочной деятельности |
| 1.1 Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. |
| 1.2 Права и обязанности оценщика |
| 1.3 Независимость и страхование гражданской ответственности оценщиков |
| 2. Классификация объектов оценочной деятельности |
| 2.1 Недвижимость и ее классификация |
| 2.2 Земля как объект оценочной деятельности |
| 2.3 Машины и оборудование как объекты оценочной деятельности |
| 2.4 Нематериальные активы и их классификация |
| 2.5 Финансовые вложения как объект оценочной деятельности |
| 2.6 Инвестиционные проекты как объект оценочной деятельности |
| Заключение |
| Список литературы |
Введение
Оценка (оценочная деятельность) - беспристрастное мнение о стоимости, основанное на подробном изучении оцениваемого объекта, или это деятельность, направленная на установление в отношении объекта оценки рыночной или иной стоимости (ст. 3 Закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Оценщик – человек, который обладает специальными знаниями и образованием для проведения оценки определенного объекта собственности.
В потребительском секторе народного хозяйства профессия оценщика известна давно (оценщик в ломбарде, в комиссионном магазине, отчасти товаровед).
Существует мнение, что в производственном секторе экономики, то есть, как оценка активов предприятий, этот вид профессиональной деятельности в России зародился относительно недавно - в 1992-1993 г.г. В это время появились первые оценочные фирмы, тогда же было создано Российское общество оценщиков (РОО). РОО – профессиональная общественная организация, объединяющая специалистов в области оценки из всех регионов России, в т.ч. и Рязани.
В действительности же оценка в России известна давно. В словаре В.И. Даля, составленном в середине 19 века, такие словосочетания как «оценочное дело», «оценочная комиссия», «оценочная пошлина» упоминаются как ходовые общепринятые понятия. 8 июня 1893г. вышли в свет «Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами». Оценку производили губернские и уездные оценочные комиссии и земские управы.
В России 19 века существовало три метода (типа) оценки земли: Нижегородский, Московский и Сибирский, Черниговский и Рязанский.
В Рязанской губернии земля была разделена на отдельные “местности”, в границах которых проводили оценку по среднему нормальному доходу, выводимому из урожая ржи, овса и сена.
Метод был опросно-статистическим. Впервые при оценочных работах собирались образцы почв и подпочв.
После 1917 г. с ликвидацией частной собственности на землю и другие средства производства оценочная деятельность утратила общественный интерес. Сохранились лишь отдельные ее элементы.
В условиях плановой экономики оценка земельных участков, отдельных строений, квартир и т.п. носила полулегальный и случайный характер и имела значение для относительно небольшого круга частных лиц.
Земля, подавляющее большинство средств производства, значительная часть жилого фонда и др. имущество находились в государственной собственности. Процесс распределения ресурсов производился по инициативе и под контролем государства, и стоимостная оценка при этом не была нужна.
В рыночной экономике принципиально другой механизм распределения и перераспределения ресурсов. В своей основе он предполагает товарную форму всех (либо значительной части) объектов имущества.
В России уже произошло перераспределение прав собственности от государства к частным производителям. Приватизированы и приватизируются квартиры, производственные здания и сооружения, объекты социального назначения. В соответствии с новой Конституцией 1993г. закреплено право частной собственности на землю.
Таким образом, в России создается рынок недвижимости, который, в свою очередь, является материально-вещественным фундаментом рынка капитала, Без последнего же невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства.
Становление новой экономической системы будет сопровождаться формированием соответствующего законодательства в области оценки, созданием профессиональных организаций, выработкой профессиональных стандартов, созданием информационных баз данных.
1. Субъекты оценочной деятельности. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.Между оценщиком и заказчиком заключается договор в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать:· основания заключения договора;· вид объекта оценки;· вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;· денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;· сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. 1.1. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.В отчете должны быть указаны:· дата составления и порядковый номер отчета;· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;· юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;· точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, · реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;· последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;· дата определения стоимости объекта оценки;· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. 1.2. Права и обязанности оценщика Оценщик имеет право: · применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;· требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;· получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;· запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;· привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;· отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.Оценщик обязан: · соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;· сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;· обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;· предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;· предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;· не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;· хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;· в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию. 1.3. Независимость и страхование гражданской ответственности оценщиков Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.Проведение оценки объекта оценки не допускается, если: · в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;· оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования.Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.2. Классификация объектов оценочной деятельности
Институт профессиональной оценки объектов недвижимости в нашей стране начал формироваться с 1990 г. и продолжает развиваться по настоящее время по следующим направлениям.
Сейчас в Армении работают сотни профессиональных оценщиков. Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является закон РА «Об оценочной деятельности» от 04.10.1995г. и стандарты об оценке недвижимости. Закон состоит из 6 глав, которые, в свою очередь состоят из 26 статей.
Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Субъектами оценочной деятельности являются все физические и юридические лица, которых признают лицензированные оценщики, а также и потребители их услуг.
Объекты оценки, перечисленные в законе, принято классифицировать следующим образом: недвижимые объекты, как объект оценки. Они имеют как общие принципы, подходы и методы оценки, так и свои особенности, зависящие от экономических характеристик объектов оценки.
Оценка может быть:
Ретроспективной-на определенную дату в прошлом;
Текущей - как правило, используется в оценочной деятельности;
Перспективной - оценка собственности людей в предприятиях или их стоимости к концу планового периода строительства новых предприятий.
Принципы оценки.
Принципы оценки субъектов недвижимости- это совокупность методических правил, опираясь на которые можно определить степень взаимодействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют 3 элемента- субъект, объект и рыночная среда, то в данном случае специалистами выделяются 3 группы принципов оценки.
К конкретному объекту недвижимости зачастую применяются сразу несколько принципов, в то же время не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки, можно применить эти принципы полностью.
Этапы оценки.
В Республике Армения еще не сформировалась грамотная система классификации способов оценки недвижимости. В учебнике «Экономика недвижимости» по Э.М. Сандояну дана модель, которая рекомендована для использования в нашей стране. Согласно с этой моделью различают 3 главных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, прибыльный и рыночный, на базе которых определяются всевозможные виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и так далее. Методы оценки зависят от выбранного подхода.
Процесс оценки объектов недвижимости состоит из 6 этапов:
определение задачи и заключение договора на оценку объекта;
план оценки;
спор и подтверждение информации;
выбор подхода к оценке объектов недвижимости;
согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, отчет о результатах оценки недвижимости.
Определение задачи и заключение договора. Клиент всегда ставит перед оценщиком конкретную задачу: определить стоимость недвижимости, которая нужна ему для принятия того или иного решения. При оценке необходимо изучить объект и определить связанные с ним юридические права, так как заказчик может иметь только право на аренду или же ограниченные права на потребление недвижимости. Оценка объектов недвижимости проводится при наличии договора между оценщиком и заказчиком. В договоре обязательно указывают:
вид оценки;
стоимость объекта оценки;
размер и вид оплаты за работу оценщика;
данные об учреждении, которое дало свидетельство на право работы в области оценочной деятельности;
лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Республики Армения. http://www.aup.ru/books/m76/5_3.htm - Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001.
План оценки. После того, как цель оценки определена и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути решения. Для этого разрабатывается план оценки, который включает определенную последовательность решения ряда задач:
Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик сначала исследует общие факторы стоимости на региональном уровне, потом переходит к специфичным факторам стоимости на местном и сегментном уровнях и, наконец, концентрируется на конкретных факторах, оказывающих большое влияние на стоимость оцениваемого участка и оказавшихся на нем объектов недвижимости.
План оценки - это сбор необходимой информации, обработка и раскрытие конкретного сектора рынка недвижимости, в котором находится оцениваемый объект; определение спроса вероятных конкурентов и покупателей.
Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Для правильного выбора подходов нужно определить их соответствие подходящей ситуации.
По стандартам оценки объектов недвижимости используются все 3 подхода, в крайнем случае - 2, и обязательно нужно обосновать причину выбора.
Сбор и подтверждение информации. Правильность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Он должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе. В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система отбора необходимой информации. Суть ее состоит в том, что собранные данные должны:
непосредственно касаться оцениваемого объекта и быть достаточно конкретными
подтверждаться личным осмотром объекта оценщиком или экспертами
быть сопоставимы с данными о похожих объектах на рынке
предусматривать возможность корректировки, если в процессе сбора информации отсутствует соответствующая база данных
соотноситься с профессиональным опытом оценщика
Собранные данные не должны быть полностью отражены в отчете оценщиков во избежание излишней перегруженности. http://www.aup.ru/books/m76/5_3.htm.
Выбор подхода к оценке объектов недвижимости. Системный подход к оценке стоимости различных типов недвижимости включает 3 основных подхода:
затратный
доходный
рыночный
Все подходы основываются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но в каждом из них затронуты различные стороны рынка, и результаты могут различаться.
Согласование результатов (процесс совести), полученных с помощью различных подходов. Данный процесс имеет 2 стадии: предварительную и заключительную. На предварительной стадии оценщик: ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта и проверяет реальность первичной информации. На заключительной стадии оценщик возвращается к исходной задаче, с помощью статистического анализа определяет вероятность величины стоимости объекта, и ее ожидаемые предельные значения.
Отчет о результате оценки объекта недвижимости. Оценщик составляет отчет о своих выводах и заключениях, которые затем передает заказчику. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, он должен быть четким и конкретным.
Оценка проводится после заключения договора между оценщиком и заказчиком, который составлен на основе общих норм гражданского кодекса РА.
оценочной деятельностью
Субъект оценки
Объект оценки
объектам оценки относятся:
Работы, услуги, информация;
Сфера оценочной деятельности
Нормативно-правовая база оценочной деятельности.
Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру :
Конституция Российской Федерации;
Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы);
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
Федеральные стандарты оценки (ФСО);
Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков;
Прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).
Требования, предъявляемые к оценщику.
В соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в РФ оценщик обязан:
1. состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и уплачивать туда взносы;
2. соблюдать требования нормативных актов, стандартов и правил оценочной деятельности;
3. обеспечивать сохранность документов, полученных для оценки, и конфиденциальность информации;
4. отказаться от проведения оценки, если возникли обстоятельства, препятствующие объективной оценке;
5. предоставлять по требованию заказчика страховой полис, документ об образовании в области оценочной деятельности, сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
6. предоставлять в саморегулируемую организацию оценщиков информацию о юридическом лице, с которым у оценщика заключен трудовой договор;
7. соблюдать правила деловой и профессиональной этики;
8. ежеквартально представлять информацию о подписанных отчетах;
9. хранить копии подписанных им отчетов, а также копии документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, в течение трех лет с даты составления отчета;
10. предоставлять копии отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;
11. предоставлять по требованию заказчика заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.
Одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия является составление отчета. От того, что войдет в данный документ, в каких форме и последовательности, во многом зависит успех или неудача проделанной работы.
При написании отчета об оценке бизнеса перед оценщиком стоят следующие основные задачи :
· изложить логику анализа;
· зафиксировать все важные моменты оценки;
· подготовить отчет так, чтобы его потребитель мог при желании повторить анализ и прийти к заключению, которое сделал оценщик.
Решение данных задач возможно при выполнении ряда требований.
Структура отчета независимо от целей оценки единообразна: основана на принципе «от общего к частному». Исходя из целей оценки и специфики объекта, в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельный раздел может быть выделен анализ данных по предприятиям-аналогам. Если для оценки предприятия важна общеэкономическая ситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы. Анализ финансового состояния может войти в раздел, в котором дается характеристика предприятия (фирмы).
· описание оцениваемого объекта, его название и точный адрес;
· перечень юридических прав и ограничений, связанных с данной собственностью;
· описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик.
Кроме того, в отчете нужно четко сформулировать цель оценки, обосновать использование того или иного вида стоимости, зафиксировать дату, когда была произведена оценка.
Если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие условия, то их необходимо указать. Примерами ограничений может быть написание предварительного или частичного отчета.
Важный момент отчета – обоснование выбора тех или иных методов оценки.
Оценку должен проводить независимый оценщик, поэтому в отчете требуется подтверждение отсутствия личной заинтересованности оценщика в оцениваемом объекте и величине его рыночной стоимости.
Немаловажным для отчета является наличие в нем подписей всех лиц, проводивших оценку, и текста, свидетельствующего об их согласии с результатами.
Отчет об оценке бизнеса, его содержание, объем и стиль изложения во многом зависят от цели оценки, характера оцениваемого объекта и от потребностей заказчиков отчета. Отчет зависит также от сложности и размеров оцениваемого предприятия. Если пользователями отчета будут лица, которые не знакомы с предприятием, то обязательно подробное описание последнего. Если же отчет предназначен для работников фирмы, то подробное описание не обязательно.
Основные разделы отчета :
1. Введение:
Излагается суть задания (оценки) и перечисляются используемые источники информации;
Дается краткое описание предприятия и его капитала;
Уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оценки;
Приводятся методы оценки, примененные в данном отчете, и вывод.
Во введении кратко излагаются методы оценки.
2. Общеэкономический раздел – приводятся лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия.
3. Краткая характеристика отрасли – приводится информация об отрасли, конкуренции и положении оцениваемого предприятия по сравнению с положением ведущих конкурентов.
4. Краткая характеристика предприятия (фирмы) – предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта, наличие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с акциями предприятия.
5. Анализ финансового состояния – содержит информацию для всех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного.
6. Методы оценки. Начинается раздел с обоснования выбора тех или иных методов. Излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными методами. Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия.
7. Выводы и приложения. В приложение обычно выносится табличная информация, которая обосновывает использование в отчете тех или иных величин.
8. Общее заключение по оценке.
Наиболее распространенные недостатки отчета об оценке :
· в отчете не указывается, какой именно стандарт стоимости использовал оценщик для оценки данного предприятия;
· использование профессиональных терминов без их разъяснения или приведение в отчете терминов, имеющих разное толкование, например, таких, как ставка капитализации или денежный поток.
Недопустимо принятие противоречивого отчета (отчет, в котором различные разделы находятся между собой в противоречии).
Затратный подход
Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Но затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости.
Сфера применения затратного подхода используется при:
Оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;
Оценке специализированных зданий, которые не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;
При страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;
При исчислении установленных законодательством налогов и сборов;
При переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.
Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:
1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.
2. Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости.
3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа:
а) физического;
б) функционального;
в) экономического (внешнего).
4. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа.
Доходный подход
Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия.
Оценка стоимости акций.
Акция – эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Акция является именной ценной бумагой.
Акция является специфической формой существования капитала и одновременно товаром, который обращается на фондовом рынке. Её ценность определяется способностью приносить прибыль владельцу. Прибыль по акции генерируется двумя путями – получение дивидендов и рост стоимости акции, связанный с улучшением финансовых показателей компании, расширением ее бизнеса и увеличением стоимости активов.
Оценка акций компании – это определение той доли её стоимости, которая приходится на оцениваемый пакет акций. Оценка может быть проведена для определения рыночной стоимости обыкновенных и привилегированных акций, эмитированных открытыми или закрытыми акционерными обществами.
Целями оценки акций могут быть:
· сделки купли-продажи;
· оформление залога для получения кредита;
· определение текущей рыночной стоимости компании и ее активов;
· принятие инвестиционных решений;
· эмиссия акций и др.
Оценка стоимости облигаций.
Облигация – эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее владельца на получение от эмитента облигации в предусмотренный в ней срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может также предусматривать право ее владельца на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права. Доходом по облигации являются процент и/или дисконт.
Облигации обеспечивают сохранность вложений и фиксированный дополнительный доход, что делает этот инструмент привлекательным для осторожных инвесторов. В то же время всегда существует возможность неплатежа по обязательствам и поэтому анализ надежности эмитента является наиболее важной и, часто, трудоемкой задачей при оценке стоимости облигаций.
Целями оценки облигаций могут быть:
· сделки купли-продажи;
· внесения ценных бумаг в уставный капитал предприятий;
· оформления залога для получения кредита;
· принятие инвестиционных решений.
Оценочная деятельность: понятие, сфера применения, объекты, субъекты.
В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Субъект оценки – профессиональный оценщик, обладающий специальными знаниями и практическими навыками в области оценки объектов собственности.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями закона «Об оценочной деятельности в РФ» (ст.4).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным законом «Об оценочной деятельности в РФ» (ст.4).
Объект оценки – любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец; организация, предприятие, отдельные виды материальных и нематериальных активов.
В соответствии со статьей 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ» к объектам оценки относятся:
Отдельные материальные объекты (вещи);
Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
Права требования, обязательства (долги);
Работы, услуги, информация;
Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Сфера оценочной деятельности включает операции при купле, продаже, аренде, залоге и страховании объектов недвижимости, при инвестировании в собственность, при слиянии и поглощении предприятий, при установлении цены размещения эмитируемых акций, при исполнении прав наследования и судебного приговора, оценки бизнеса и услуг.
ТЕМА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
| Наименование параметра | Значение |
| Тема статьи: | ТЕМА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ |
| Рубрика (тематическая категория) | Строительство |
1. Понятие оценочной деятельности, субъекты и объекты оценочной деятельности
2. Понятие ʼʼстоимостьʼʼ, ʼʼценаʼʼ, ʼʼзатратыʼʼ.
3. Понятие рыночной стоимости. Виды стоимости.
4. Принципы оценки.
5. Процесс оценки.
§ 1. Понятие оценочной деятельности. Субъекты и объекты оценки. Оценка во всем мире воспринимается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита͵ для страховой компании - при возмещении ущерба. В случае если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о "справедливой компенсации".
Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.
В соответствие со ст. 3 ФЗ ʼʼОб оценочной деятельностиʼʼ от 29.07.1998 ᴦ. № 135-ФЗ.ʼʼОценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценки, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимостиʼʼ.
^ Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона ʼʼОб оценочной деятельностиʼʼ (далее - оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ соответствует условиям, установленным статьей 15 ФЗ ʼʼОб оценочной деятельностиʼʼ (ст. 4 ФЗ).
Объекты оценки (ст. 5 ФЗ):
1. Отдельные материальные объекты (вещи).
2. Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в т.ч. имущество определенного вида (движимое, недвижимое, предприятие).
3. Право собственности и иные вещественные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.
4. Права требования, обязательства (долги)
5. Работы, услуги, информация
6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Существует 4 базовых вида оценки:
· оценка недвижимости;
· оценка машин, оборудования и транспортных средств;
· оценка нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности;
· оценка стоимости предприятий (бизнеса).
§ 2. Понятие ʼʼстоимостьʼʼ (общеэкономическая категория), ʼʼценаʼʼ, ʼʼзатратыʼʼ.
1. Выступает как мера полезности вещи.
2. Мера умственных и физических усилий человека, связанных с созданием вещи.
3. Мера относительной редкости вещей.
4. Вещь должна обладать способностью к обмену (быть товаром), чтобы обладать стоимостью.
5. Денежный эквивалент собственности.
Цена – денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной сделке. Цена – деньги, фактически уплаченные за собственность. Затраты – мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности сходный с оцениваемым. Затраты – деньги, необходимые для воспроизводства собственности.
§ 3 Понятие рыночной стоимости. Виды стоимости. Существует риск путаницы между терминами "стоимость" и "ценность". В отчетах по оценке стоимости объектов во избежание введения в заблуждение клиента принята практика использования только термина "стоимость" для выражения объективно установленной стоимости в обмене на данную дату и использования только термина "ценность" в контексте субъективного понятия стоимости в использовании.
1. Стоимость обмена – стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или деньги.
Данный вид стоимости устанавливается при продаже, значит, основан на суждении хотя бы двух людей. Следовательно, это объективная стоимость.
2. Стоимость использования – стоимость вещи с точки зрения конкретного человека, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Устанавливается одним пользователем, следовательно, это субъективная стоимость.
Виды стоимости При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки (ФСО № 2).
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
· рыночная стоимость;
· инвестиционная стоимость;
· ликвидационная стоимость;
· кадастровая стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки должна быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей крайне важно й информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объёмом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
· при изъятии имущества для государственных нужд;
· при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
· при определении стоимости объекта залога, в т.ч. при ипотеке;
· при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
· при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
· при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки должна быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Кроме этого, в процессе оценки различают следующие виды стоимости, не отраженные в Федеральных стандартах оценки.
^ Учитывая зависимость отхарактера аналога различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта͵ идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. ^ Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта͵ аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. ^ В бухгалтерском учете различают балансовую и восстановительную стоимости. Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает полной (первоначальная стоимость на момент ввода в эксплуатацию) и остаточной (с учетом амортизации).
^ Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства ранее созданных базовых средств в современных условиях, определяется в процессе переоценки базовых фондов. Также должна быть полной и остаточной.
Основными факторами, определяющими оценочную стоимость, являются:
· спрос на объект собственности;
· доход от объекта в результате его эксплуатации;
· время получения дохода;
· риск, связанный с получением дохода;
· степень контроля над объектами;
· степень ликвидности собственности;
· ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;
· затраты на создание аналогичных объектов;
· соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;
· наличие и развитость инфраструктуры;
· законодательство в области оценки, собственности, налогообложения;
· экономическая и политическая ситуация в стране;
· географический фактор.
ТЕМА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ - понятие и виды. Классификация и особенности категории "ТЕМА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ" 2017, 2018.
Выяснив, что назначение оценки заключается в расчете рыночной или иной стоимости объекта оценки с целью эффективного управления и распоряжения им, нужно определить, кто же участвует в этом процессе и в отношении каких именно объектов он возможен. Оценка предполагает наличие оцениваемых объектов и субъектов оценки.
Субъекты оценочной деятельности - это физические и юридические лица, органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг.
К субъектам оценочной деятельности можно отнести следующие.
Органы исполнительной власти Российской Федерации (РФ), субъектов Федерации, муниципальных образований могут выступать субъектами оценки.
Оценщики - индивидуальные предприниматели или юридические лица, профессиональные объединения оценщиков.
Заказчики оценщиков - юридические и физические лица, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта.
Потребители оценочных услуг - юридические или физические лица, органы исполнительной власти, использующие информацию, содержащуюся в отчете об оценке.
Вместе с тем действующим Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками оценки: тем, кто оценивает, и тем, кто заказывает оценку. Оценивать объекты могут физические лица - оценщики, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо работниками оценочных компаний. В последнем случае именно оценочная компания заключает с заказчиком договор на оценку объекта оценки. В Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 4) субъектами оценочной деятельности «признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Таким образом, оценщики и заказчики - это субъекты оценки «первого уровня», всех остальных можно отнести к субъектам «второго уровня».
Органы власти участвуют в формировании порядка и определении требований и условий для проведения оценки посредством разработки, принятия нормативных правовых актов и их реализации исполнительными органами власти, осуществляющими и контроль за деятельностью оценщиков.
Во избежание зарегулированности оценочной деятельности и в целях более точного отражения существующих реалий экономической жизни в нормативных правовых актах органов власти предполагается целесообразным активное участие в процессе нормотворчества самих оценщиков. В частности, это касается вопросов и проблем разработки принципов и норм этики оценочной деятельности.
Этика оценочной деятельности - совокупность этических норм и правил профессиональных действий в области оценки.
Что касается потребителей результатов оценки, то ими необязательно являются заказчики. Потребителем результатов оценки может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего). Интересы заказчика оценки и потребителя результатов оценки могут в таком случае не совпадать. Так, если независимым оценщиком проводится оценка объекта для определения стоимости для целей налогообложения, то здесь потребителем услуг независимого оценщика будут налоговые органы, использующие информацию, содержащуюся в отчете об оценке объекта, для контроля правильности исчисления налогооблагаемой базы и амортизационных отчислений на этот вид имущества, заказчиком будет выступать налогоплательщик, и интересы этих двух сторон будут противоположны. Ответственность за точность полученных в процессе оценки результатов (стоимости) полностью лежит на оценщике. Однако заказчик должен нести ответственность за достоверность и полноту предоставляемых оценщику сведений об объекте оценки, а если возможно, то и за прямой доступ оценщика к объекту.
В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ, например: оценка станков, машин, оборудования, транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценка недвижимости и земли; оценка предприятия (бизнеса).
