Договор ренты понятие виды содержание особенности. Договор ренты и его виды в гп рф. Сущность и значение договора ренты

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

1. Общие положения о договоре ренты

1.1 Понятие и юридическая характеристика договора ренты

1.2 Правовое регулирование договора ренты

1.3 Виды договора ренты

2. Элементы договора ренты

2.1 Субъекты договора ренты

2.2 Предмет договора ренты

2.3 Форма и государственная регистрация договора ренты

3. Исполнение договора ренты

3.1 Обязанности плательщика ренты

3.2 Обеспечение исполнения обязательств плательщика ренты

3.3 Прекращение договора ренты

Заключение

Список используемых источников

Введение

В 1991-1993 гг. в экономической и социальной жизни нашей страны произошли коренные преобразования. Это выразилось в первую очередь в признании Конституцией Российской Федерации (ст. 35) права частной собственности, в переходе к рыночной экономике, в создании свободного рынка товаров, работ и услуг. В свою очередь становление новой демократической России сопровождается небывалым социально-экономическим расслоением общества. Миллионы россиян, неприспособленные к предпринимательской деятельности, и особенно пенсионеры оказались за чертой бедности, даже несмотря на приобретение в собственность жилья.

При недостатке наличных денег, в поисках способа получения дополнительного дохода или приобретения жилья (как бы в рассрочку), граждане все чаще заключали договоры на передачу квартир или другого имущества под выплату денежного или другого содержания, имеющие характерные черты рентных, однако законодательство практически не содержало никаких правил на этот счет.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. допускал возможность купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, но при этом накладывались существенные ограничения, в частности в том, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо. В связи с массовым появлением в реальной жизни рентных отношений потребность в законодательной регламентации их существенно возросла. Теперь в новом Гражданском кодексе Российской Федерации впервые, с учетом изучения не только собственного, но и зарубежного опыта, во второй его части появилась глава 33 "Договор ренты", устанавливающая правила, регулирующие отчуждение любого имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (т.е. ренты). Таким образом, исчезли ограничения: получателем ренты теперь может быть любой человек, а под выплату ренты можно отдавать любое имущество.

Вообще "рента" - фундаментальное понятие экономической науки, Определения "ренты" содержатся в словарях и энциклопедиях. Наиболее общее определение дано в энциклопедическом словаре Брокгауза и Ефрона: "Рента - так называется вообще тот вид народного дохода, который получается в силу каких-либо особых преимуществ или благоприятных условий. Подобными преимуществами могут быть для земледельца - плодородие почвы или выгодные условия местоположения, для промышленника - обладание секретом производства или привилегией, для лица какой-нибудь либеральной профессии - талант или выходящее за пределы среднего уровня искусство и т.п.". Таким образом, рента, в широком смысле слова, есть доход, обусловленный разницей между продуктом или ценностью, получаемыми при данных более выгодных и менее выгодных условиях, несмотря на одинаковое количество затраченного труда и капитала. Применительно к гражданскому праву, в современном толковом словаре русского языка под словом "рента" понимается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности.

Следует заметить, что в ренту можно отдать как деньги, так и товар (недвижимость, автомобиль и т.д.).

В европейском законодательстве Договор ренты известен со средних веков: обусловлено это двумя причинами: недостатком наличных денег и запретом процентных займов, которые клеймились как ростовщические. Собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Приобретатель имущества принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту.

Актуальность темы курсовой работы в связи с расширяющимися в повседневной жизни рентными отношениями предопределила цель курсовой работы - по возможности подробно рассмотреть вопросы, касающиеся договора ренты (предмет, стороны, форма, цена, срок, основания прекращения и т.д.), их виды и особенности.

Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач :

Изучить положения Гражданского кодекса РФ, касающиеся договоров ренты;

Раскрыть содержание договора ренты, его основные элементы и виды, уточнить ответственность сторон;

Выяснить порядок исполнения, основания и правовые последствия расторжения договора ренты;

Рассмотреть соотношение договора ренты с другими гражданско-правовыми договорами.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в результате заключения договора ренты.

Предметом исследования являются нормы гражданского права, связанные с договором ренты, сам договор ренты и его виды, правоотношения, возникающие из исследуемого договора, а также судебная практика заключения, изменения и расторжения договора ренты.

Методологическую основу работы составила, в первую очередь, теория права. В работе использованы общие и частные методы исследования, в том числе, диалектический как общенаучный метод познания, исторический, логический, сравнительно-правовой и системного анализа изучаемых явлений и результатов.

В качестве нормативной базы использовались: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, иные нормативно-правовые акты.

1. Общие положения о договоре ренты

1.1 Понятие и юридическая характеристика договора ренты

Понятие договора ренты дано в п.1 ст.583 ГК РФ "По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме".

Из приведенного определения вытекает ряд важных характеристик договора ренты:

Договор ренты является возмездным, так как плательщик ренты за переданное ему в собственность имущество, принадлежавшее получателю ренты, выплачивает последнему ренту;

Договор ренты является реальным, т.е. считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (как и договор дарения). Имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Вместе с тем, договор ренты может быть и консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этом случае к отношениям по передаче применяются нормы главы 30 ГК РФ о договоре купли-продажи;

Договор ренты является односторонним (носит односторонне обязывающий характер). После его заключения, которое сопровождается передачей получателем ренты имущества, обязанной стороной по договору остается лишь плательщик ренты, который должен периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму; получатель ренты не несёт по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. В то же время консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными;

Договор ренты является свободным, т.к. его заключение всецело зависит от усмотрения сторон. Заключение же обязательных договоров, как это следует из самого их названия, является обязательным для одной или обеих сторон. Обязанность заключения договора, как правило, вытекает из соответствующего нормативного или административного акта;

Договор ренты является взаимосогласованным, т.к. их условия устанавливаются всеми сторонами, участвующими в договоре.

Существенными условиями договора ренты являются: предмет, срок, периодичность и размер рентных платежей, права и обязанности его сторон, способ обеспечения обязательств по уплате ренты.

Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей.

Сходство договора ренты с другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества.

Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением - и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества Алексеев С.С., "Гражданское право", учебник, М.: Норма, 2012, с.108 .

От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что "либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное". Отсюда и вытекает одна из особенностей договора ренты - определенный риск. Размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты.

Два примера: 1. Квартира, которая передана под выплату ренты, стоит 1.800.000 рублей. Стороны договорились о рентных платежах в размере 1.000 рублей в месяц. Пожизненная рента выплачивалась получателю в течение 10 лет (до его смерти), всего в сумме - 120.000 рублей. Стоимость квартиры не возмещена. 2. Под выплату ренты передана машина стоимостью 200.000 рублей. Ежемесячный рентный платеж - 1.300 рублей. Платежи выплачивались 15 лет. В сумме - 234.000 рублей. Это на 34.000 рублей больше стоимости машины Зенин И.А., "Гражданское право", учебник для бакалавров, МГУ им. Ломоносова, М.: Юрайт, 2013, с.237 .

Когда стороны подписывают договор, они должны понимать это. Впоследствии никакие претензии по этому поводу судом рассматриваться не будут.

1.2 Правовое регулирование договора ренты

Правовое регулирование договора ренты определяется Гражданским кодексом Российской Федерации. В частности, глава 33 ГК РФ устанавливает правила передачи в собственность какого-либо имущества (в том числе и недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени путем заключения договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. Содержание (или можно сказать - рента) может быть как в виде определенных денежных сумм, прописанных в заключаемом договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни, взятие на иждивение. Все условия изначально прописываются в договоре.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

По договору ренты может передаваться любое движимое и недвижимое имущество, если оно не изъято из оборота или не ограничено в обороте. Но наибольшее распространение в хозяйственной практике получило заключение договоров ренты, по которым передаются недвижимые вещи.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ).

И теми и другими нормами руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов в частности, а равно не противоречит существу самого договора ренты. Так, из норм о купле - продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК РФ), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК РФ).

Среди применяемых норм о дарении могут быть выделены, в частности, ст. 580 ГК РФ (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и ч. 2 ст. 576 ГК РФ (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Имущество по договору ренты может быть передано в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, либо в любое другое время, оговоренное сторонами; данный срок устанавливается сторонами на основании своих интересов. Крайний срок вступления во владение имуществом, переданным по договору ренты, является смерть получателя ренты. Также оговаривается, в течение какого времени первоначальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать.

Общим для любой разновидности договора ренты является отсутствие ограничений в отношении того, кто может являться плательщиком ренты -

любое физическое или юридическое лицо. В отношении лица, которое может быть получателем ренты, установлен ряд ограничений в зависимости от разновидности договора ренты.

1.3 Виды договора ренты

Глава 33 ГК РФ "Рента и пожизненное содержание с иждивением" выделяет два вида ренты, но три разновидности договора.

Часть 2 ст. 583 ГК РФ этой главы гласит: "По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением". Следовательно, будем рассматривать:

Договор постоянной ренты;

Договор пожизненной ренты и

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Указанные виды ренты и договоры, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в плательщике и получателе ренты, форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, составе обязательств, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества, случаях прекращения договора и т.д.

Договор постоянной ренты

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя. Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (ч.1 ст. 589 ГК РФ).

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК РФ).

Что же касается периодичности выплаты рентных платежей, то они выплачиваются по истечении каждого квартала, если сторонами не установлено иного условия о периодичности (например, по истечении каждого полугодия или ежемесячно).

Договор пожизненной ренты

По договору пожизненной ренты в соответствии со ст. 596 ГК РФ рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом, в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается Сергеев А.П., "Гражданское право", учебник в 3-х томах, том 2, М.: РГ-Пресс, 2012, с.201 .

В отличие от постоянной, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Ее размер, определяемый договором, должен быть в расчете на месяц не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора, а при отсутствии в в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по России (ст. 597 ГК РФ).

С учетом того, что пожизненная рента, как правило, предназначается для ежедневного обеспечения жизни ее получателя, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не установлено договором (ст.ст. 591, 598 ГК РФ).

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

Договор пожизненного содержания с иждивением

К заключению договора пожизненного содержания с иждивением, который находит широкое практическое применение, применяются правила о договоре пожизненной ренте.

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца.

В то же время закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом, в соответствии с ч. 2 ст. 602 ГК РФ, стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины - не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Данное требование закона является императивным (требующим безусловного исполнения), равно как и правило о том, что размер данного вида ренты подлежит индексации в соответствии с законом или договором.

Договор пожизненного содержания с иждивением распространяется только на определённый вид имущества (недвижимость, в частности жилой дом, квартиру, земельный участок); допускает возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах; устанавливает ограничение права плательщика ренты на полученное им имущество (распоряжаться им - отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, в частности, сдавать в аренду можно только с предварительного согласия получателя ренты).

Стороны по своему соглашению в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, например, в обязательство по выплате пожизненной ренты.

2. Элементы договора ренты

2.1 Субъекты договора ренты

Субъектами договора ренты являются получатель ренты и её плательщик.

К получателям постоянной ренты относятся граждане любого возраста, а из числа юридических лиц - лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону. Такой избирательный подход к отбору юридических лиц - получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты.

Больше всего этим целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе. В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций Сергеев А.П., "Гражданское право", учебник в 3-х томах, том 2, М.: РГ-Пресс, 2012, с.202 .

Получатель постоянной ренты может уступить свое право соответственно другим гражданам или некоммерческим организациям

В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Некоммерческие организации могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.

На передачу прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты. Здесь решающим фактором является волеизъявление сторон.

Получателем пожизненной ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Переход прав получателя ренты по договору пожизненной ренты не допускается ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования.

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии.

Заметим, что существуют профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.

Что касается субъектного состава договора пожизненного содержания с иждивением, то он предполагает более тесную личную связь плательщика ренты и её получателя. Последний, находясь на иждивении плательщика ренты, по существу становится как бы членом его семьи. На основе практического и судебного опыта, во избежание или с целью возможности правового разрешения возникающих разногласий и конфликтов, носящих зачастую не правовой, а личностный характер, в договоре следует учитывать это и конкретизировать, расширить, уточнить перечень обязанностей рентоплательщика.

Например, первопричиной требования получателя ренты о расторжении договора нередко является не нарушение плательщиком своих обязанностей, а именно конфликты и разрыв в личных взаимоотношениях, на которых впоследствии строятся взаимные обвинения сторон, в том числе и материального характера.

Возникший спор (например, об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину) может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он в соответствии с законом должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Личностный характер договора учитывается судами, как показывает практика, и является веским доводом для вынесения решений не в пользу плательщика ренты Суханов Е.А., "Гражданское право", учебник в 4-х томах, том 3, М.: Эксмо, 2012, с.304 .

2.2 Предмет договора ренты

Предметом договора является то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, и сама рента, которая выплачивается её получателю (рентные платежи).

Имущество может быть любое: движимое и недвижимое (ст. 130 ГК РФ). В их числе: денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов, квартира, жилой дом, дача, гараж, автомобиль и т.п.

Что касается ренты (рентных платежей), то приоритетной формой здесь являются денежные суммы. Стороны свободны выбирать и другие формы: производство работ или оказание услуг, предоставление вещей - эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Сумма денег имеет базовое значение при всех формах ренты и для её выкупа.

Говоря о цене необходимо сказать, что она является существенным условием договора ренты. Цена (денежный эквивалент) не является постоянной: в процессе исполнения договора постоянной ренты она подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.

В отличие от других видов договор пожизненного содержания с иждивением имеет своим предметом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.); рента же предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты.

2.3 Форма и государственная регистрация договора ренты

Договор ренты непременно должен быть облачен в письменную форму. В связи с достаточно серьезными правовыми последствиями, которые влечет заключение такого договора, закон предъявляет повышенные требования к его форме. По ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это является дополнительной гарантией прав его сторон, поскольку для каждой из них он связан с определенной степенью риска. Нотариус при удостоверении договора подтверждает истинность намерений сторон, осознание каждой из них последствий совершаемой сделки. Несоблюдение нотариальной формы договора ренты влечет ничтожность договора ренты.

Нотариальные действия в России вправе совершать не только нотариусы, но и должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий в населенных пунктах, где отсутствует нотариус.

Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем, как удостоверить сделку, должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства.

ГК РФ предусматривает государственную регистрацию как прав на недвижимость, так и сделок с ней. Речь идет о продаже жилых помещений, предприятий, о дарении и аренде недвижимости, об отчуждении последней под выплату ренты, об аренде предприятия. В то же время по федеральному закону от 30.12.2012 № 302-ФЗ правила о госрегистрации этих сделок не применяются к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. Тем самым исключается "двойная" госрегистрация Сергеев А.П., "Гражданское право", учебник в 3-х томах, том 2, М.: РГ-Пресс, 2012, с.204 .

3. Исполнение договора ренты

3.1 Обязанности плательщика ренты

В обязанности плательщика ренты входит:

а) своевременно и полно выплачивать ренту даже в случае случайной гибели имущества, полученного им под ренту;

б) индексировать выплаты ренты по мере инфляции;

в) согласовывать с получателем ренты условия договора: размер, способ и сроки выплаты ему ренты; способ обеспечения договора; судьбу договора в случае смерти плательщика ренты и др.;

г) возмещать убытки плательщику ренты в случае ненадлежащего исполнения обязанности по выплате ренты и др.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (ч. 1 ст. 602 ГК РФ).

Ответственность плательщика ренты наступает за ненадлежащее исполнение им договора (в форме уплаты процентов, неустойки, расторжения договора и др.), а также субсидарно, за ненадлежащие выплаты ренты ее получателю лицом, которому он передал в собственность недвижимое имущество, полученное им под ренту (ч. 2 ст. 586 ГК).

3.2 Обеспечение исполнения обязательств плательщика ренты

В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне, а также обязательство плательщика ренты систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора.

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества:

1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

2. При передаче денег или иного движимого имущества способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты: исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом (ст. 329 ГК РФ), либо обязанностью плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств.

Если плательщик ренты, под которую выделялись получателем ренты движимые вещи, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств, а равно, если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки в судебном порядке (ст. 593 ГК РФ).

По договору ренты основной обязанностью плательщика ренты является обязанность выплатить ренту, получатель же ренты не несёт никаких обязанностей.

3.3 Прекращение договора ренты

рента собственник плательщик имущество

Основания прекращения договора постоянной ренты.

Первым основанием является соглашение сторон о расторжении договора. В данном случае стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым, прекратив обязательство прощением долга (ст.415 ГК РФ). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту.

Следующим основанием прекращения договора ренты является случайная гибель или повреждение имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Это может произойти в следующих случаях: когда имущество было передано под выплату ренты за плату, а также когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий её выплаты. Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несёт плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту.

Особым основанием прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты. Суть данного основания состоит в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая заранее определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными договором или законом условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и его получателю.

Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлён при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ч.3 ст.592 ГК РФ).

Требовать выкуп ренты вправе также и получатель ренты в случаях, которые предусмотрены в законе или договоре. В частности, такими случаями могут быть: а) просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; б) нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты; в) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; г) поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами. Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например, переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п Грудицына Л.Ю., Спектор А.А., "Гражданское право России", учебник для вузов, М.: Юрайт, 2013, с.108 .

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественный износ имущества при его использовании и т. п.

Основанием прекращения договора пожизненной ренты является смерть ее получателя.

В соответствии со статьей 599 ГК РФ расторжение договора пожизненной ренты возможно только по требованию получателя ренты.

Законом предусмотрено, что при существенном нарушении договора получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК РФ). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ч.2 ст. 599 ГК РФ).

При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением договора. Обычно под этим понимается длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение "Гражданское право", учебник, том 2 (под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого), М.: ТК Велби, 2013, с.98 .

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией в другое обязательство (например, в обязательство по выплате пожизненной ренты), прощением долга и т. д. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства.

Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением по данному основанию имеет две особенности по сравнению с аналогичным прекращением обязательства пожизненной ренты.

Во-первых, более широким является перечень тех нарушений обязанностей плательщика ренты, которые должны считаться существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика ренты, которые приводят к существенному снижению стоимости этого имущества.

Во-вторых, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Если плательщик ренты произвел отчуждение имущества, то при решении вопроса, может ли оно быть истребовано получателем ренты у третьего лица, учитываются правила ст. 302 ГК РФ. По смыслу закона, если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т. е. соответственно уменьшена. Но специально подчеркивается, что плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ч.2 ст. 605 ГК РФ).

Заключение

Договор ренты относится к числу новых гражданских договоров, поскольку возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику стабильного денежного или иного содержания ранее, до принятия нового ГК РФ, ограничивалась. Гражданским кодексом 1964 года допускалась только купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания с иждивением нетрудоспособного гражданина. Однако проводимые реформы и изменение экономической ситуации в стране вызвали необходимость в юридическом оформлении фактически сложившихся рентных отношений. Более или менее подробно рассмотрев договор ренты, его виды, элементы, порядок исполнения и особенности можно подвести краткие итоги и сделать определённые выводы.

Юридически понятие ренты не узаконено. Тем не менее, на основе анализа главы 33 ГК РФ и толковых словарей можно утверждать, что рента - это вид постоянного (регулярного) дохода (может быть в форме содержания), не требующий предпринимательской деятельности и получаемый, как правило, гражданским лицом (или лицами), передавшим свое имущество в пользование другому гражданину (юридическому лицу), обязавшемуся регулярно выплачивать оговоренную в договоре сумму (предоставлять услуги) за приобретенную собственность.

Рентные отношения является одной из форм общественных отношений, которые возникают в связи с отчуждением имущества одного лица под выплату этому лицу (бывшему собственнику) или другому лицу денежного или иного содержания (ренты) и которые регулируются нормами гражданского права.

Переход к рынку создал условия для более широкого применения договора ренты, и он получил в Гражданском Кодексе развернутую регламентацию и статус самостоятельного договора с рядом разновидностей.

Имеющиеся противоречия на законодательном уровне должны разрешаться установленным порядком путем внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс РФ.

Рассматривая судебную практику, можно сделать вывод, что большинство споров возникает по поводу недействительности сделки. Наиболее часто встречающимися основаниями для признания договора ренты недействительным, являются: совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях; а также совершение сделки гражданином, не способным понимать значения своих действий или руководить ими. Такие сделки оспоримы по иску потерпевшей стороны. При признании сделки недействительной действует принцип возмещения реального ущерба виновной стороной.

На основании судебной практики необходимо уточнять соответствующие статьи Гражданского кодекса РФ путем конкретизации их требований, особенно в части существенных условий договоров ренты.

Например, представляется целесообразным внести в Гражданский кодекс РФ следующие уточнения:

1. Во избежание неоднозначного толкования и поскольку пожизненное содержание с иждивением является разновидностью ренты рекомендуется изменить название гл. 33.1 ГК РФ "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением" и именовать ее в дальнейшем "Общие положения о ренте".

2. Дополнить пункт 3 статьи 599 ГК РФ в следующей редакции: "Если плательщик ренты совершил покушение на жизнь получателя ренты либо умышленно причинил ему телесные повреждения, получатель ренты вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. В случае умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты право требовать расторжения договора и возмещения убытков принадлежит наследникам получателя ренты".

1. Список используемых источников

Нормативно-правовые источники

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: (часть 1-я от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) - М.: Эксмо, 2014.

3. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: (часть 2-я от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред от 28.12.2013). - М.: Эксмо, 2014.

4. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Об опеке и попечительстве" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014)// Российская газета от 30.04.2008 № 94.

5. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Российская газета от 30.07.1997 № 145.

6. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) - "Вестник ВАС РФ", N 11, ноябрь, 2009.

Учебники, монографии, брошюры

7. Алексеев С.С. "Гражданское право", учебник, М.: Норма, 2013.

8. Богатырев Ф.О. "Основание и последствия расторжения договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты" (Комментарий судебной практики. Выпуск 9 / под ред. К.Б. Ярошенко) - М.: Юридическая литература, 2013.

9. "Гражданское право", том 2, учебник (под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого) - М.: ТК Велби, 2013.

10. "Гражданское право", учебник (под ред. проф. Е.А. Суханова) - М.: Юрайт, 2013.

11. "Гражданское право", учебник (отв.ред. В.П. Мозолин) - М.: Проспект, 2012.

12. "Гражданское право", учебник, 7-е издание, Санкт-Петербургский университет (под ред. Ю.К. Толстого) - Санкт-Петербург: Проспект, 2013.

13. Грудицына Л.Ю., Спектор А.А., "Гражданское право России", учебник для вузов - М.: Юрайт, 2013.

14. Зенин И.А., "Гражданское право", учебник для бакалавров, МГУ им. Ломоносова, М.: Юрайт, 2013.

15. Победоносцев К.П., "Договоры и обязательства; Курс Гражданского права, часть 3", учебник - М.: Проспект, 2013.

16. Сергеев А.П. "Гражданское право", учебник в 3-х томах, том 2 - М.: РГ-Пресс, 2012.

17. Суханов Е.А., "Гражданское право", учебник в 4-х томах, том 3, М.: Эксмо, 2012.

Периодические издания

18. Барихин А.Б., Большой юридический энциклопедический словарь, М.: "Книжный мир", 2008.

Электронные ресурсы

19. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2014 по делу N 33-7785. Режим доступа: .

20. Апелляционное определение Московского городского суда от 06.03.2014 по делу N 33-7019/14. Режим доступа:

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Понятие и общая характеристика договора ренты, возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление собственнику денежного содержания. Особенности договоров постоянной и пожизненной ренты. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением.

курсовая работа , добавлен 24.05.2017


Сущность и понятие ренты. Передача имущества под выплату ренты. Форма и размер ренты, форма договора. Пожизненное содержание с иждивением. Ответственность за просрочку выплаты ренты. Право плательщика бессрочной ренты. Выкупная и постоянная цена ренты.

реферат , добавлен 14.02.2009


Понятие договора ренты и его место в системе обязательственного права. История становления института ренты в Российском и зарубежном праве. Форма и государственная регистрация договора ренты. Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение.

дипломная работа , добавлен 25.11.2010


Случаи отчуждения имущества под выплату ренты. Особенности рентных отношений. Существенные условия договора: предмет, обеспечение исполнения обязательства по выплате. Характеристика постоянной и пожизненной ренты. Пожизненное содержание с иждивением.

реферат , добавлен 17.12.2010


Общие положения о ренте и пожизненном содержании. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением. Право плательщика на выкуп постоянной ренты. Расторжение договора пожизненной ренты.

курсовая работа , добавлен 22.01.2011


Правовой механизм регламентации договора ренты. Разновидности договора ренты: проблемы теории и практики. Особенности договора ренты в гражданском праве России. Порядок заключения договора ренты, содержание и ответственность сторон. Виды договора ренты.

дипломная работа , добавлен 13.08.2014


Понятие ренты. Классификация договоров ренты: постоянная и пожизненная. Элементы договора: плательщики и получатели ренты, предмет договора. Права и обязанности субъектов договора, ответственность сторон и прекращение договора постоянной ренты.

курсовая работа , добавлен 21.08.2008


Место договора ренты в системе гражданско-правовых договоров. Предмет договора ренты, его признаки и содержание. Условия договора ренты, его основные виды. Особенности договоров постоянной и пожизненной ренты. Практика применения договора ренты.

курсовая работа , добавлен 16.04.2014


Общее понятие, содержание и цели договора ренты как одного из договоров, направленного на отчуждение имущества. Права и обязанности сторон договора. Виды договора ренты, их характеристика. Основные отличия правового положения сторон договора ренты.

реферат , добавлен 29.11.2011


Общая характеристика договора ренты, индивидуально-определённое имущество как ее объект. Обеспечение выплаты ренты, ее форма и размер. Выкуп постоянной ренты. Особенности и содержание договора пожизненной ренты. Срочный характер действия договора.

В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты дает возможность передать имущество безвозмездно или платно. Во втором случае, сверх обязательства по периодическому предоставлению ренты, плательщик обязуется уплатить получателю денежную сумму, обозначенную в соглашении (п. 1 ст. 585 ГК РФ). Общее содержание договора ренты определяется сторонами и не может противоречить положениям действующего законодательства.

Кредитор, то есть лицо, передающее предмет сделки в качестве обеспечения платежей, имеет право отменять соглашение, если указанные в нем положения ущемляют его права. Также право на расторжение договора ренты используется, если контрагент не соблюдает обязанности по своевременной выплате.

Сторонами соглашения: получателем и плательщиком ренты, могут являться физические и юридические лица, имеющие право распоряжаться тем или иным имуществом. Разумеется, на момент подписания соглашения, участники должны быть дееспособными и совершеннолетними. Причем, если получатель – это только физическое лицо, то плательщиком может являться и организация.

Предметом сделки является то имущество, которое передается в личную собственность другому гражданину. В акте прописываются технические характеристики объекта, указывается подробная информация относительно площади помещения, количества комнат, числа прописанных лиц. Также, обозначается наличие или отсутствие обременений или имущественных споров в отношении предмета сделки. В пункте, где описывается предмет, обязательным условием является указание его стоимости, которая подтверждается оценочным актом.

Необходимо отметить, что при любой разновидности ренты суть отношений по договору сводится к тому, что плательщик ренты при заключении договора, моментом заключения которого согласно ст. 433 ГК РФ является момент его государственной регистрации, получает недвижимое имущество в собственность, взамен чего обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи, выполнять работы, оказывать услуги, предоставлять пожизненное содержание с иждивением бессрочно или на срок жизни получателя ренты.

Договор ренты является одной из немногих сделок, требующих по действующему законодательству нотариального удостоверения в силу прямого указания закона (подп. 1 п.

2 ст. 163 ГК РФ). Требование ст. 584 ГК РФ относительно нотариальной формы сделки распространяется на все виды ренты - как постоянную, так и пожизненную. В силу ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате при удостоверении любой сделки нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. В случае нотариального удостоверения любого из договоров ренты особое внимание должно быть уделено соответствию содержания сделки требованиям ст. ст. 590, 597 и 602 ГК РФ.

Последствия несоблюдения требований о нотариальном удостоверении договора установлены ст. 165 ГК РФ.

Если предметом договора ренты является недвижимое имущество, нотариально удостоверенный договор подлежит государственной регистрации.

Порядок оформления договора ренты в отношении недвижимого имущества можно разделить на два этапа. Первый - нотариальное удостоверение договора. Второй - государственная регистрация договора и прав нового собственника. Нотариальное удостоверение договора ренты осуществляется путем явки сторон договора к нотариусу. В связи с отчуждением по договору ренты недвижимого имущества, указанные договоры удостоверяет нотариус в пределах нотариального округа, в котором находится недвижимое имущество (ст. 13, 56 Основ законодательства РФ о нотариате). Нотариус на основании представленных документов, удостоверяющих личность граждан или юридических лиц, а также с применением иных способов удостоверяется в личности явившихся за удостоверением договора. Нотариусом проводится проверка дееспособности лиц, обратившихся за удостоверением договора, сторонам разъясняется смысл и значение договора. Содержание договора ренты зачитывается обратившимся лицам вслух, после чего в присутствии нотариуса ими подписывается договор. В случае если гражданин в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам не может собственноручно подписать договор, по его поручению в его присутствии и в присутствии нотариуса договор может подписать другой гражданин с указанием причин, по которым договор не может быть подписан гражданином собственноручно.

При удостоверении договора нотариусом на экземплярах договора ренты совершается удостоверительная надпись. Удостоверенный нотариусом договор ренты выдается сторонам договора в соответствующем количестве экземпляров. Один экземпляр договора остается в делах нотариальной конторы.

Государственная регистрация перехода права собственности от плательщика ренты к получателю осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ. В связи с тем, что регистрация права собственности плательщика ренты происходит на основании нотариально удостоверенного договора, она осуществляется в срок, не превышающий трех рабочих дней с момента обращения.

Необходимо отметить, что в период действия договора собственность на недвижимое имущество, приобретенная при заключении договора, существенно обременена. Одним из обременений права собственности является право залога на соответствующее недвижимое имущество получателя ренты, который является залогом (ипотекой) в силу закона и возникает без специального указания на это в договоре (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Залог в силу закона в данном случае призван обеспечить фактическую выплату ренты плательщиком ренты в пользу получателя. Кроме названного обременения права собственности на полученное по договору ренты недвижимое имущество законом в п. 1 ст. 586 ГК РФ установлено так называемое право следования ренты судьбе имущества, то есть правило о том, что при передаче права собственности на имущество, полученное по договору ренты, от одного собственника к другому обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Здесь также необходимо отметить и обстоятельство, являющееся спецификой договора пожизненного содержания с иждивением, а именно правило, закрепленное в ст. 604 ГК РФ, согласно которому плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. Применительно к жилым помещениям это означает, в частности, что без согласия получателя ренты плательщик ренты, несмотря на то что юридически он является собственником жилого помещения, не может зарегистрировать каких-либо третьих лиц в данном жилом помещении по месту жительства.

Помимо обременений права собственности на недвижимое имущество, полученное по договору ренты, призванных обеспечить и гарантировать права получателя ренты на выплату ренты, законодательством предусмотрен ряд иных гарантий прав получателя ренты, среди которых следует отметить возможность получателя ренты, связанную с расторжением договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения плательщиком ренты его договорных обязанностей. Так, п. 1 ст. 599 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель ренты вправе потребовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. То же самое по сути правило действует в отношении договора пожизненного содержания с иждивением, когда при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо уплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законодательством (п. 2 ст.

605 ГК РФ). В отношении постоянной ренты такого правила законодательством специально не предусмотрено, однако это не исключает расторжения договора постоянной ренты по общим правилам о расторжении договора, предусмотренным ГК, в случае существенного нарушения его условий плательщиком ренты.

Одним из важных моментов, связанных с заключением договора ренты, является возмездность отчуждения имущества под выплату ренты. Так, согласно п. 1 ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В том случае, если имущество передается под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК о купле-продаже. В случае же, если имущество передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения (п. 2 ст. 585 ГК РФ).

Среди споров, возникающих в связи с заключением и исполнением договора ренты, объектом которого является недвижимое имущество, наиболее распространенными являются две группы споров. Первая - споры, связанные с предъявлением получателями ренты исков о расторжении договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) плательщиком ренты связанных с выплатой ренты обязательств на основании статей 599 и 605 ГК РФ. Вторая - споры, связанные с предъявлением получателем ренты (иными заинтересованными лицами) исков, связанных с признанием договора ренты недействительным и применением последствий его недействительности или признанием договора ренты ничтожным. Все названные иски рассматриваются районными судами в порядке искового производства по месту нахождения недвижимого имущества (объекта договора ренты). Подсудность по этой категории гражданских дел является в силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ исключительной и не может быть изменена соглашением сторон. Необходимо отметить, что несмотря на процессуальное равенство сторон, состязательность в гражданском процессе и необходимость для сторон доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, традиционно суды при рассмотрении исков, отнесенных как к первой, так и ко второй группе, придерживаются позиции защиты интересов социально более слабой стороны, которой является как правило получатель ренты. Важно отметить, что если плательщик ренты при заключении договора не осуществляет предпринимательскую деятельность, его ответственность за неисполнение обязательства по выплате ренты наступает при наличии его вины, отсутствие которой должен доказать плательщик ренты как лицо, нарушившее обязательство (п. 1, 2 ст. 401 ГК РФ). В случае же, если при заключении договора ренты плательщик выступает как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, его ответственность наступает независимо от вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства и ограничена лишь действием непреодолимой силы, действие которой должен доказать плательщик ренты.

В силу прямого указания закона договоры ренты делятся на:

• Договор постоянной ренты;

  Договор пожизненной ренты;

В зависимости от того, какое имущество передается под выплату ренты, могут выделяться:

• Договор ренты, предметом которого является движимое имущество;

  Договор ренты, предметом которого является недвижимое имущество;

В зависимости от того, на каких началах передается имущество под выплату ренты:

• Договор ренты, по которому имущество передается безвозмездно;

  Договор ренты, по которому имущество передается возмездно;

Правовая характеристика постоянной ренты (ст.589 гк рф):

Получателями постоянной ренты могут выступать как граждане (физические лица), так и некоммерческие юридические лица, если это не противоречит целям их деятельности. Плательщиками постоянной ренты могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие тем или иным видом дееспособности.

Постоянная рента как имущественное право может передаваться по наследству или переходить в порядке правопреемства к вновь образованным юридическим лицам.

Предметом договора постоянной ренты с одной стороны выступают вещи, переданные под невыплату, а с другой стороны - рентные платежи.

Срок договора ренты определяется его сутью.

Цена договора постоянной ренты определяется по соглашению сторон и соответствует размеру рентных платежей за обусловленный в договоре период.

Закон не устанавливает минимальный размер рентных платежей по договору постоянной ренты.

Если в договоре не определена периодичность рентных платежей , то они должны осуществляться не позднее 1-го числа следующего квартала.

Основания прекращения договора постоянной ренты:

по соглашению сторон;

по основаниям, предусмотренным в ст. 450-451 ГК РФ;

обязательства по выплате ренты могут прекращаться в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, если:

• это имущество было передано безвозмездно;

  если плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты.

Обязательство по выплате постоянной ренты прекращается, если плательщик выкупает ее.

Правила выкупа ренты:

Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер (никто не может лишить такого права, даже если это оговорено в договоре). Вместе с тем, это право в договоре может быть ограничено указанием на определенные сроки или события, а именно:

• постоянная рента не может быть выкуплена при жизни ее получателя;

  постоянная рента не может быть выкуплена в течении 30 лет с момента заключения договора.

Для того, чтобы воспользоваться вышеуказанным правом, плательщик ренты в письменной форме должен известить об этом получателя не позднее, чем за три месяца до фактического прекращения исполнения обязательств.

Обязанность по выплате ренты не снимается с плательщика до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа, если иной порядок не предусмотрен договором.

Выкупная цена определяется сторонами в договоре, при этом она не является его существенным условием (ст.594 ГК РФ).

Если выкупная цена в договоре не определена ,

• а имущество передано под выплату ренты возмездно , то выкуп осуществляется по цене, раной сумме годовых рентных платежей;

  а имущество было передано под выплату ренты безвозмездно , то выкупная цена складывается из стоимости переданного имущества и суммы рентных платежей за год.

В случаях, предусмотренных ст. 593 ГК РФ, получатель постоянной ренты имеет право требования ее выкупа:

• Просрочка плательщиком выплаты ренты более, чем на 1 год;

  Признание плательщика ренты неплатежеспособным;

  Если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или поделено между несколькими субъектами права.

Введение…………………………………………………………………………………….3

Глава 1. Общая характеристика рентных обязательств…………………………………7

1.1. История становления и законодательного регулирования договора ренты……….7

1.2. Понятие и признаки договора ренты…………………………………………………14

1.3. Элементы, содержание и ответственность сторон по договору ренты…………….18

Глава 2. Юридическая характеристика видов договоров ренты………………………..29

2.1. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды………………29

2.2. Понятие и элементы договора постоянной ренты…………………………………..39

2.3. Особенности договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением…………………………………………………………………………………48

Заключение…………………………………………………………………………………67

Список использованных источников……………………………………………………..71

Введение

В настоящее время приобретение квартиры под выплату ренты или пожизненного содержания с иждивением распространяется все шире. Более десяти лет сохраняют свое неизменное действие положения специальных параграфов 3 и 4 главы 33 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) , в которых соответствующие подвиды договоров были впервые детально урегулированы законодателем. Но именно в последние годы возрос общественный и профессиональный интерес к данным видам сделок. Тому есть несколько причин. Во-первых, мы являемся свидетелями уникальной по своим масштабам кампании по продвижению профессиональных посреднических услуг, ориентирующихся, с одной стороны, на удовлетворение жизненных потребностей потенциальных получателей ренты, а с другой - на предоставление возможности гражданам условно приобрести постоянно дорожающее жилье на условиях долгосрочных регулярных платежей. Во-вторых, все больше заключенных договоров проходят свой "жизненный цикл", что приводит не только к появлению новых полноценных собственников жилья, но и к увеличению количества споров, которые подлежат разрешению в судах по основаниям, связанным с исполнением указанных договоров. Обобщение адвокатской и судебной практики по данным делам позволяет обратить внимание на ряд практических проблем при применении и толковании норм закона.

Данный институт представляет собой новеллу российского гражданского права, имеющую ряд принципиальных отличий от смежных правовых явлений.

Большая часть норм о ренте и пожизненном содержании с иждивением вступила в силу с 1 марта 1996 г. (исключение составляют лишь правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Первое десятилетие "работы" данного института выявило достоинства и недостатки законодательных конструкций. Несмотря на некую искусственность предложенной в ГК РФ структуры рентного обязательства, следует отметить, что в целом она оказалась весьма жизнеспособной. Серьезным пороком практического характера следует назвать лишь уязвимость в плане возможности признания договора недействительным. Большинство споров, касающихся ренты и пожизненного содержания с иждивением, возникает именно с целью возврата имущества, переданного под выплату ренты в процессе заключения договора. Но эту проблему нельзя назвать лишь "рентной" - она относима к любому гражданско-правовому договору. Более того, причинами чаще являются недобросовестность субъектов, низкий уровень правовой культуры вообще и договорной в частности.

В таких условиях грамотная реализация норм, обращение к квалифицированным специалистам позволят избежать ряда ошибок, избрать подходящий вариант условий договора, обрести уверенность в стабильности возникших в силу заключенного договора правоотношений.

Как представляется, рентное обязательство является одной из самых сложных гражданско-правовых конструкций.

Для получателя ренты отчуждение недвижимого имущества является способом обмена принадлежащего ему дорогостоящего имущества на иные значимые для него ценности: в договоре пожизненной ренты это периодические денежные платежи; а в договоре пожизненного содержания - обеспечение достойного имущественного содержания при жизни, а иногда и достойного погребения (п. 1 ст. 602 ГК). Если в первом случае получатель ренты выступает, скорее, как инвестор, который размещает свой капитал под получение регулярных доходов (предположительно, не менее ценных и значимых для него, чем отчуждаемое имущество); то получатель пожизненного содержания, по замыслу законодателя, - это, скорее, лицо, нуждающееся в добросовестной финансовой поддержке и заботе со стороны плательщика ренты. Из указанного различия вытекают характерные обязанности плательщика ренты: реальное предоставление (обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход в связи с состоянием здоровья), оплата ритуальных услуг, применение принципов добросовестности и разумности (ст. ст. 601 - 603 ГК РФ).

Для плательщика ренты заключение соответствующих договоров является способом приобретения дорогостоящего имущества за счет периодических денежных платежей или иного регулярного предоставления. Рисковый характер рассматриваемых договоров для плательщика очевиден: приобретая имущество определенной стоимости, плательщик ренты не может оценить в момент заключения договора общий объем и стоимость своего встречного предоставления ввиду невозможности точного определения продолжительности принимаемых на себя обязательств, а в случае пожизненного содержания, как правило, лишен и возможности пользоваться приобретаемым недвижимым имуществом в течение неизвестного заранее срока. Основной охраняемый интерес плательщика ренты - приобретение имущества без обязанности немедленной оплаты его полной стоимости. Экономический интерес плательщика ренты состоит в том, что, в отличие от кредита, он приобретает право на жилое помещение предположительно за меньшую совокупную стоимость. В самом деле, минимальный размер ренты или денежной оценки содержания, предложенный законодателем в п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, может показаться анахронизмом, принимая во внимание неуклонно снижающуюся среднюю продолжительность жизни россиян и также неуклонно увеличивающуюся стоимость жилья.

Несмотря на достаточно детальное законодательное регулирование прав и обязанностей сторон по рассматриваемым договорам, представляется, что суды и стороны в спорах не всегда дают правильную оценку экономическому основанию заключаемых договоров. Комментаторы соответствующей главы ГК справедливо отмечают отличительные признаки подвидов ренты, однако их оценка не всегда приводит к значимым для рассмотрения дела выводам.

Отметим, что актуальность выбранной темы подтверждена складывающимися договорными отношениями и практическими примерами, а также взглядами на данный вопрос некоторых специалистов. Теоретические положения работы проиллюстрированы примерами отдельных договорных обязательств.

Необходимо рассмотреть содержание договора с учетом норм современного действующего законодательства, а также проанализировать действующую правовую базу, выявить недостатки и достоинства договора ренты.

Поэтому, целью данной дипломной работы является правовой анализ договора ренты в гражданском праве, с использованием различных точек зрения цивилистов, которая, на наш взгляд, достигнута.

В работе рассмотрены спорные моменты в действующей системе договоров ренты, способы разграничения и объединения договоров ренты внутри системы. В соответствии с поставленной целью можно выделить следующие задачи:

Охарактеризовать возникновение и законодательное закрепление договора ренты;

Дать понятие и признаки договора ренты;

Раскрыть элементы, содержание и ответственность сторон по договору ренты;

Рассмотреть сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды;

Изучить понятие и элементы договора постоянной ренты;

Проанализировать особенности договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

К изучению договора ренты в своих работах обращались как советские, так и российские ученые-цивилисты. Среди них можно назвать Брауде И.Л., Ем В.С., Ерошенко А.А., Завидов Б.Д., Иоффе О. С., Новопашина У. М. и другие. Работы этих, а также других авторов были использованы при написании работы.

Структура дипломной работы последовательно отражает поставленные автором цели и задачи.

Глава 1. Общая характеристика рентных обязательств

1.1. История становления и законодательного регулирования договора ренты

Рента имела всегда весьма различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.

К этому следует добавить бессрочную ренту с капитала, вытесненную договором займа. В течение определенного времени использовалась как особый вид "вечной ренты" та, при которой плательщиком было само государство.

Определенное развитие получило пожизненное содержание. Оно возникло, отчасти, как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты.

В России существовала наравне с другими особая форма ренты. Она возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал соответственно большую долю при разделе имения .

Суть ренты состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника. Соответственно различалась рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением. И создавалась эта рента главным образом продажей имения. Как отмечал К.П. Победоносцев, "рента второго вида совершалась отчуждением имущества, взамен чего приобреталось право получения ежегодного дохода или взноса от всякого лица, кто будет владельцем того имения; итак, право на ренту этого рода было вещное, соединявшееся с записью акта в поземельную книгу, и повинность платежа лежала не на лице, а на имении" .

По договору ренты

Характеристика договора: реальный, односторонне-обязывающий, возмездный, рисковый (алиаторный).

Виды договора ренты:

Постоянная рента;

Пожизненная рента;

Пожизненное содержание с иждивением.

Эти виды договора ренты имеют ряд общих признаков, но различаются:

Формой предоставления содержания рентополучателю;

Минимальным размером содержания, представляемого рентополучателю;

Сроками предоставления содержания рентополучателю;

Возможностями правопреемства у сторон договоров;

Возможностями выкупа ренты;

Последствиями случайной гибели имущества и др. Различия эти зависят от того, возмездно или безвозмездно передано имущество рентополучателем плательщику ренты.

Договор ренты регулируется только ГК РФ.

Стороны договора – получатель ренты и плательщик ренты. Субъективный состав сторон ограничен законом для каждого вида договора ренты.

Предмет договора:

Имущество, переданное получателем ренты плательщику (движимое и недвижимое, от вида имущества зависит правовой режим договора);

Рента (деньги, вещи, услуги), ее вид, размер, сроки выплаты, а также способы обеспечения ее выплаты должны быть предусмотрены договором.

Срок договора может быть бессрочным (в договоре постоянной ренты), а может измеряться длиной жизни получателя ренты (в др. видах договоров). Договор этот длящийся. Неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты, которая будет выплачена. Это обстоятельство делает договор рисковым, поскольку заранее неизвестно, для какой из сторон он окажется выгоднее, и любая из сторон может получить удовлетворение в меньшем размере, чем представляла.

Форма договора ренты должна быть письменной, а договор обязательно удостоверен нотариусом; в случае передачи получателем ренты плательщику недвижимости договор подлежит гос. регистрации.

Моментом заключения договора считается передача движимой вещи либо гос. регистрация договора при передаче недвижимости.

25. Права и обязанности сторон по договору ренты. Способы обеспечения прав получателя ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание в иной форме.

Права и обязанности сторон варьируются в зависимости от вида договора ренты.

Права получателя ренты: а) своевременно и полностью получать ренту даже в случае случайной гибели вещи, переданной под ренту; б) требовать от плательщика ренты прекращения договора путем выкупа им ренты; в) требовать выплаты ренты от лица, которому будет отчуждено плательщиком ренты имущество, переданное получателем ренты при заключении договора ренты (на это имущество распространяется право следования и др.).

Права плательщика ренты: а) расторгать договор с согласия получателя ренты; б) отчуждать третьему лицу недвижимое имущество, полученное им под ренту от получателя ренты, без согласия последнего и др.

Обязанность получателя ренты – согласовывать с плательщиком ренты при заключении договора:

а) размер, способ и сроки выплаты ему ренты; б) способ обеспечения договора; в) судьбу договора в случае смерти плательщика ренты и др.

а) своевременно и полно выплачивать ренту даже в случае случайной гибели имущества, полученного им под ренту;

б) индексировать выплаты ренты по мере инфляции;

в) согласовывать с получателем ренты условия договора, о которых было сказано в обязанностях получателя ренты; г) возмещать убытки плательщику ренты в случае ненадлежащего исполнения обязанности по выплате ренты и др.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Обеспечение выплаты ренты

1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

26. Договор постоянной ренты (понятие, виды, характеристика, стороны, форма, содержание, порядок выплаты ренты, распределение между сторонами риска случайной гибели или случайного повреждения имущества). Право плательщика на выкуп постоянной ренты. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты. Выкупная цена.

Отличительным признаком постоянной ренты от других видов ренты является ее бессрочность.

Стороны договора постоянной ренты:

Количество участников договора законом не ограничено;

Участниками договора могут быть лишь граждане и юридические лица;

Субъектный состав ограничен только для одной стороны – получателя ренты: ими могут быть как гражданин, сдавший имущество под ренту, так и гражданин, указанный им, а также некоммерческая организация (фонды, общественные и религиозные организации) (п. 1 ст. 50 и ст. 589 ГК);

Право на получение ренты переходит от получателя ренты к его правопреемнику путем уступки требования при его жизни либо после смерти – по наследству либо при реорганизации юридического лица, если он является таковым (п. 2 ст. 589 ГК).

Предмет ренты состоит из имущества, переданного получателем ренты в собственность плательщику ренты и непосредственно ренты – выплаты лицу, передавшему свое имущество в собственность плательщика ренты.

Передаваемое получателем ренты имущество может представлять собой любые вещи, не изъятые из гражданского оборота, как движимые, так и недвижимые.

Рента может иметь любую форму: денежную, вещевую, услуги, работу, но всегда должна быть выражена в денежном эквиваленте, иначе договор будет признан недействительным.

Минимальный размер ренты законом не определен (он должен быть определен сторонами договора). Размер ренты подлежит индексированию в соответствии с увеличением законом минимального размера оплаты труда (п. 1, 2 ст. 590 ГК).

Сроки в договоре постоянной ренты определены лишь относительно времени выплаты ренты: она должна выплачиваться непрерывно по окончании каждого квартала, если иное не предусмотрено договором (ст. 591 ГК).

Цена договора постоянной ренты состоит из стоимости имущества, переданного плательщику получателем ренты, и суммы ренты, выплачиваемой плательщиком.

Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

2. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Право плательщика на выкуп постоянной ренты

1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных договором.

27. Договор пожизненной ренты (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание, выкуп ренты). Размер пожизненной ренты. Распределение между сторонами риска случайной гибели или случайного повреждения имущества. Прекращение договора пожизненной ренты.

Предмет договора пожизненной ренты отличается от предмета договора постоянной ренты только требованиями, предъявляемыми к ренте. Требования же к имуществу, передаваемому в собственность плательщика, не изменены.

Требования к ренте в договоре пожизненной ренты:

Рента может быть выражена только в денежной сумме;

Размер ренты не менее одного МРОТ в месяц (п. 2 ст. 597 ГК), он может увеличиваться в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 318 ГК;

Срок выплаты ренты – по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором (ст. 598 ГК).

Срок договора пожизненной ренты ограничен периодом, начинающимся с момента заключения договора и заканчивающимся моментом смерти получателя ренты.

Субъектный состав получателя ренты более ограничен по сравнению с договором постоянной ренты: в роли получателя ренты может выступать только гражданин.

Субъектный состав плательщика тот же: в роли плательщика могут выступать все субъекты гражданского права.

Права получателя пожизненной ренты:

Требовать от плательщика выплаты ренты своевременно и в полном размере;

Получить долю умершего получателя ренты (содольщика), если получателей ренты было несколько;

Требовать от плательщика в случае ненадлежащего исполнение им договора:

а) возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК);

б) выкупа имущества по правилам, предусмотренным ст. 594 ГК для выкупной цены постоянной ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК).

Право на получение пожизненной ренты не переходит по наследству и не может быть передано уступкой требования при жизни получателя ренты.

Основания прекращения договора пожизненной ренты:

Смерть последнего получателя ренты (смерть плательщика ренты не прекращает обязательство платить ренту, оно переходит к наследникам умершего плательщика);

Требование получателя ренты о выкупе ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком (п. 1 ст. 599 ГК) на условиях ст. 594 ГК.

Не прекращает договора гибель имущества, переданного под ренту, независимо от возмездности или безвозмездности его передачи.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

28. Договор пожизненного содержания с иждивением (понятие, характеристика, стороны, форма, содержание). Обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением. Способы защиты прав получателя содержания. Прекращение пожизненного содержания.

Договор пожизненного содержания с иждивением - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель рен­ты) - гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность другой стороны (плательщика ренты), а плательщик ренты обязуется осуществлять пожиз­ненное содержание с иждивением данного гражданина и (или) указанного им лица (лиц). Фидуциарный.

Предмет этого договора имеет следующее особенности: передаваться под ренту может лишь недвижимое имущество; рента может включать в себя обязанность по обеспечению потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если этого требует его состояние здоровья. Кроме того, может быть предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг получателю ренты в случае его смерти; размер ренты должен быть не менее двух МРОТ причем в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания; срок выплаты ренты – по окончании каждого календарного месяца; допускается замена содержания в натуре периодическими платежами в денежной сумме.

Срок договора ограничен периодом, начинающимся с момента заключения договора и заканчивающимся моментом смерти получателя ренты.

Субъектный состав получателя ренты: только гражданин.

Субъектный состав плательщика: все субъекты гражданского права.

Права получателя ренты: залога на переданное имущество; получения ренты от плательщика, а в случае отчуждения последним имущества, полученного по ренте, др. лицу – от этого лица; требовать от плательщика в случае ненадлежащего исполнения им договора возврата своего имущества, переданного бесплатно, или его выкупа; получить долю умершего содольщика по обязательству в случае смерти последнего; требовать от плательщика выплаты ренты своевременно и в полном размере.

Плательщик ренты имеет право обременять недвижимое имущество, переданное ему под ренту (отчуждать, сдавать в залог и др. способом), только с предварительного согласия получателя ренты и не имеет права отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа.

Обязанности плательщика ренты: не снижать стоимости полученного под ренту имущества; получить согласие получателя ренты на сдачу имущества в залог или иное обременение недвижимого имущества, полученного им под ренту.

Основания прекращения договора: смерть получателя ренты; требование получателя ренты возвратить недвижимое имущество, переданное под ренту, на условиях ст. 594 ГК РФ; существенное нарушение обязанностей плательщиком ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов на содержание получателя ренты.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется существующей в месте жительства получателя ренты ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Правила, которые должны применяться по отношению к каждому виду ренты, изложены в законе неполно, что компенсируется отсылками к др. статьям. Кроме того, предполагается возможность применения общих положений обязательственного права. Так, напр., прекращение договора ренты может совершаться не только путем выкупа ее, но и традиционными способами: соглашением сторон, прощением долга, зачетом, новацией и т. д.